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论反垄断的豁免制度及其必要性/李俭

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 03:25:24  浏览:9019   来源:法律资料网
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论反垄断的豁免制度及其必要性

李俭 施君


[摘要] 本文通过对各国反垄断的豁免制度的研究,考察了其反垄断法演变的过程及反垄断豁免制度产生发展的背景并对其功能予以积极的评价,论证了其存在的必要性和现实意义,提出了在我国即将出台的反垄断法应进行相应规定的立法建议。
[Abstract] This paper explores the evolutive process of law of anti-monopoly and the background of anti-monopoly system therefrom thus gives its positive evaluation on its function through the study of exempt system of anti-monopoly of many countries. It demonstrates its necessity and realistic significance of its existence and brings forward some personal suggestions of corresponding regulation in our upcoming law of anti-monopoly.
[关键词] 垄断 本身违法原则 有罪推定 合理原则 破产公司原则 卡特尔 合法垄断
[Key word] monopoly, principle of irregularity per se, guiltyness deduction, principle in reason, principle of insolvent company, Cartel, legitimate monopoly,
一、 垄断的概念及反垄断立法的目的
何谓垄断?作为一种经济现象,垄断有行为和状态之分。反垄断法规制的垄断状态主要是指经济力过度集中,而垄断行为则要广泛得多。一般而言,反垄断法规制的垄断行为是指经营者以独占或者有组织联合等形式,凭借经济优势或行政权力,操纵或支配市场,限制和排斥竞争的行为。
现代经济学的理论认为,只有在自由竞争的情况下,企业才能最大限度地挖掘潜力,不断创新、改善管理及改进工艺以不断地降低成本,减少开支,使自身在竞争中取得优势,从而争取自身利益的最大化和企业的快速发展;而同时,市场自由竞争的存在,促使企业提供的产品和服务多样化,给消费者以众多物美价廉的选择,也使消费者和整个社会的福利达到最大化,因此,自由竞争是社会经济发展的最佳状态,只有在自由竞争的状态下,企业才能最大限度地节能挖潜,生产要素的配置达到合理化和最优化,而垄断则削弱甚至阻却了企业之间的竞争,少数企业之间通过达成垄断协议,或一个企业凭借垄断优势独占市场,形成对市场定价和份额的垄断,不仅损害了其他竞争者的利益,也最终损害了消费者的利益,因此,在19世纪末期世界经济的发展进入了垄断资本主义时期,反垄断就成为了各国规制的对象,各国均采取严厉的立法来进行反垄断的法律规制。
二、美国和德国的反垄断立法的演变
自1890年美国颁布《谢尔曼反托拉斯法》以来,各国一直对反垄断采取严厉的规制措施,如美国在20世纪80年代以前一直采用“本身违法原则”。“本身违法”原则是指企业具有优势本身即是违法。“本身违法”观念在1945年的“美国铝公司案”中得到了集中反映。针对该公司的市场占有率达90%,审理此案的南德法官认为:“基本上不能区分优势的存在和优势的滥用,企业具有优势地位而不利用是不可想象的。”自该案开始,原则上认为企业的优势存在本身就是坏事,而相对应的就有了“有罪推定”原则,即企业合并导致市场集中迅速上升,则合并就推定为本质上减少了竞争而因予以禁止。以上情况足以说明,对于合并造成的垄断状态的严厉规制是20世纪80年代以前美国企业合并控制政策的显著特点。
自20世纪80年代开始,美国的上述企业合并控制政策发生了明显的变化。在这一时期,企业合并对社会经济的积极作用逐渐得到了充分的体现因而受到突出强调;在企业合并控制政策的严厉与宽容之间,司法实践关注的重点也由前者移向了后者,并在1911年最高法院在“美孚石油公司案”中首次确立了“合理原则”。依此原则,法院在审查企业合并时,不仅应测度因合并被减弱的市场竞争程度,而且还要考量合并可能产生的所有后果,并对之进行综合的评判和鉴别,仅仅通过合并形成了垄断的状态不会受到严厉的规制,而要看其对市场主体竞争行为的实际影响,是否实质性地阻碍了竞争?美国法院在随后的司法实践中还形成了“破产公司原则”,作为对以上原则的一种延伸。依此原则,若一家大型企业濒临破产,则可以选择与另一家大型企业合并而不会被禁止。这一原则的基本出发点是:与其让公司破产,不如让新的所有人通过合并来取得并继续经营管理该公司的资产,以便保持竞争状态,同时也有利于减少失业和避免不必要的社会动荡。
德国反垄断立法和实践中企业合并控制政策的宽容面也是显而易见的。这主要体现在以下几方面:首先,对中小企业合并不予干预。按照《反限制竞争法》第24条第8款的规定,参与合并的企业在上届营业年度里的营业额总共不足5亿马克的企业的合并,一个独立的、在上届营业年度里的营业额不超过5千万马克的企业与另一企业合并,以及在一个存续了5年以上但总销售额不足1千万马克的市场上的企业合并,都不受干预。其次,对非横向合并即纵向合并或混合合并基本上不予干预。《反限制竞争法》第22条第1款和第23a条第1款也规定了非横向合并的干预标准,但在司法实践中,受到禁止的非横向合并并不多。自1973年企业合并控制法实施至1980年的八年间,虽然在申报过的企业合并中非横向合并占40%,但其中只有一个遭到了禁止。再次,对形成或加强市场支配地位的合并,允许以有利于改善竞争条件、有利于整体经济和社会公共利益、有利于增强国际竞争力等为由辩护和获得准许。所以说,综观德国的反垄断立法,其对于垄断的规制都是从垄断的实际效果出发,从经济学上评价其对竞争的现实影响,而不是从概念出发,机械地界定垄断并对之进行立法规制。
但就象所有立法的目的一样,作为“经济宪法”的反垄断法的根本目的并不是为了反垄断而反垄断,正如中国社科院法学所研究员、中国法学会经济法研究会副会长,被誉为我国“反垄断法第一人”的王晓晔所说的那样,反垄断的目的是为了给企业营造一个公平的竞争环境,建立公平的游戏规则。可见,在反垄断的立法中我们需要解决的根本问题一方面是为企业创建一个自由竞争、协调有序的社会经济环境,另一方面是为了使消费者利益和整个社会福利的最大化。
三、 各国立法中反垄断的豁免制度几种情况
正是为了实现以上目的,各国在经历了最初严厉的反垄断阶段后,逐渐过渡到对反垄断采取严厉和宽容相结合的第二阶段,表现在反垄断立法上就是从社会经济发展的现实出发,规定了许多反垄断的豁免制度。
卡特尔是资本主义国家中的垄断组织形式之一,由生产同类产品的企业联合组成。卡特尔成员企业一方面为了获得垄断利润而在价格、销售市场、生产规模和其他方面签订协定,另一方面又保持其在商品经济活动中的独立性。卡特尔一般分为三种类型:一是规定销售市场范围的卡特尔;二是规定销售价格的卡特尔;三是规定参加卡特尔的企业所生产的各种商品的生产限额。卡特尔是一种典型的垄断行为,因此,卡特尔自其产生之日起就成为各国反垄断的重点。但根据德国反垄断法的有关规定,由于部分卡特尔可促进生产、销售、采购、回收、处理及服务,并且可使消费者获益,而且上述经济行为的改善只有通过企业联盟或联合的形式才能实现,其社会效益远远超过了对竞争的妨碍,所以,反垄断法允许某些形式的企业联盟存在。根据德国《禁止限制竞争法》第2条至第7条的规定,如果卡特尔对市场不一定产生明显影响,相反可能会产生有利于经济的合理后果,则是合法的和可以批准成立的,主要包括以下几种情形:
1,标准及型号卡特尔:生产同类产品的数家企业使用同一产品标准和型号;
采用统一的标准及型号生产某种或某一类产品,是某一同类产品达到整齐划一,可以方便产品间的互换互配,减少标准或型号不一所增加的生产成本,并使其配套产品物尽其用,使其效用最大化,为消费者带来极大的便利,因而被鼓励。
2,合同条件卡特尔:数家企业在经营、销售及付款方面采用统一条件;
通过同行间的统一规范操作,可以大大降低企业的运作成本,提高企业生产和服务的效率,从而谋求消费者利益的最大化,同时方便企业形成规模化经营和连锁经营,以便企业的快速扩张和联合。
3,合理化卡特尔-参加结盟的数家企业在技术、营销及企业结构等方面合作,以便充分合理地利用各企业的优势资源,从而提高效率和产量,以满足消费者的需求;
4,经济结构危机卡特尔-在经济低靡、需求持续不振的情况下,数家企业为共同生存渡过危机而达成的临时性协议,有计划降低各企业生产及加工能力,使产量适应市场需求,平衡供需之间的矛盾,为了企业的长远发展。
这是在特殊情况下所采取一种特殊的过渡性策略,目的是为了帮助企业渡过眼前暂时的难关,以维持社会生产的稳定,使生产和消费之间达成某种形式的平衡,以减少对社会资源的浪费。
5,中小企业卡特尔-反垄断法保护中小企业利益。在同大企业竞争的过程中,为弥补中小企业在实力上的不足,反垄断法为中小企业提供特殊合作便利。如果未从实质上妨碍竞争,中小企业为提高竞争力而采取的各种合作形式都是允许的。
中小企业数量众多,是各国经济中最有活力和发展潜力的部分,承担着重要的社会角色和经济角色。由于中小企业规模上的局限性,决定了其在跟大型企业竞争中往往处于不利的地位,为了加强自身的竞争力,一些中小企业往往联合起来,组成中小企业卡特尔以应对大企业的挑战和竞争,以改变自己的不利地位,法律上以这种形式的不公平为中小企业创造实质性的公平竞争条件,使之成为反垄断的例外制度。
6,进出口卡特尔
各国在考虑对反垄断进行立法规制时,都首先将本国的经济利益放在优先的位置予以充分的考虑,这主要体现在对进出口卡特尔的反垄断豁免制度上。为了增强本国企业的国际竞争力,最大限度地维护本国企业的利益,各国纷纷鼓励和支持本国的进出口企业联合起来,在对外进出口产品的数量和价格上达成某种一致的协议,以协调本国企业进出口的共同利益,一致对外,以使本国企业和消费者利益最大化,只有当这种卡特尔影响到本国其他企业的利益或损害本国消费者利益时才予以反垄断法上的规制。
最后,我们要论述的是知识产权的合法垄断。
  由于知识产权的基本特点之一即是其独占性或垄断性,它在本质上是法律赋予的一种合法垄断;而反垄断法的基本使命就是反对垄断,保护自由公平的竞争,但同时它又有例外,一般说来,知识产权就是属于这种例外中的一种情况,因此两者之间必然存在着复杂的关系,既具有某些方面的一致性,又可能存在潜在的冲突。
  就知识产权与反垄断法的一致性来说,首先它们统一于与竞争的联系和对竞争的促进、从而推动创新和促进经济发展的目的和功能上。知识产权本身虽然是一种垄断,但是“作为知识产权客体的智力成果,常常是初始权利人为竞争目的或在竞争过程中的创造。对这种成果的知识产权保护,可以使经营者能够事先根据法律将会赋予的独占程度,比较确定地预期其技术开发和创新投资的经济回报,从而鼓励其通过技术创新增强市场竞争力,更好地释放其竞争潜能。而每个企业的技术水平和竞争力的提高,也必将通过由此激化的竞争,推动整个国民经济素质和国际竞争力的提高。”而这也是反垄断法所要达到的目的和要实现的功能。
  其次,知识产权与反垄断法可以统一于对消费者的保护上。知识产权无论是通过鼓励创新、促进经济发展在总体上增加消费者福利,还是通过对具体市场上侵犯知识产权行为的制止和制裁来使消费者免遭交易中的损害,都可达到保护消费者的目的。而反垄断法无论在哪个国家、哪个时期,也不论是更加突出公平还是更加突出效率,在保护消费者利益、增进消费福利方面则是完全一致的。因此,可以说,知识产权与反垄断法都是具有推动创新和增进消费者福利的共同目的。正如美国法官在1990年一案的判决中指出的:“专利权和反托拉斯法的目标乍看起来似乎是完全不同的。然而,两者实际上是相互补充的,因为两者的目标都在于鼓励创新、勤勉和竞争。”知识产权法通过为新的有用的产品、更有效的方法和原创的作品确立一定时期的垄断权和专有权,为创新及其传播和商业化提供刺激和鼓励。而在没有知识产权的情况下,模仿者不支付补偿就可以利用创新者和投资者的努力成果,快速的模仿减少创新的商业价值,并侵蚀对投资的动力,严重挫伤了创新者的积极性和创新热情,最终将损害消费者的利益。反托拉斯法通过禁止可能损害有关服务消费者的现有的或新的方式的竞争行为,推动创新和增进消费者福利。尽管主要作为私法的知识产权法和主要作为公法的反垄断法对竞争的关注与调整的角度和方式不同,但是它们在促进竞争方面殊途同归。而只有当拥有知识产权的有关企业的这种垄断地位或者支配地位被用来实施非法限制竞争的行为,如不正当地拒绝许可他人利用其知识产权以消除或减少自己在特定市场上的竞争压力,在许可他人利用其知识产权的过程中附加了某种明显限制正常竞争的条件以获取垄断利益等时,这种对合法垄断权的不正当行使行为才违背了自由公平竞争的原则,同样违反了反垄断法而应被规制。如在欧共体Magill一案中,布鲁塞尔上诉法院指出:“尽管作者原则上可以自由地授予或者拒绝授予许可证,但是这种权利可能被滥用并且与属于经济公共秩序的竞争法形成冲突。”因此,无论是从知识产权的性质来看,还是从其经济功能和行使的具体情况来看,反垄断法的要求与知识产权都可能发生冲突,这种冲突一方面表现为权利主体在行使知识产权的过程中不适当地扩张了垄断权的范围,另一方面表现为权利主体凭借合法垄断进一步谋求非法垄断或优势竞争地位的目的,从而直接触犯了反垄断法。
最后,应规定些特定经济部门的豁免制度。
这一般是指具有一定自然垄断性质的公用公益事业及自然垄断行业,以及国家特许经营的某些产业、专利、技术、商品等,如电力、交通运输、水、煤气、银行、保险等行业。这些行业往往是关系国计民生的重要行业,存在着首期投资巨大、回收周期长等特点,不同于市场上完全竞争企业,完全引入竞争机制可能导致社会资源的浪费,并会损害消费者权益,损害社会公共利益,因此,公用公益事业目前仍受到各国反垄断法的豁免。但其实施的明显损害用户、消费者或其他经营者权益的行为仍需受到反垄断法的规制。此外,比较分散且对自然条件依赖性较大的农业以及不应过多开发的自然资源开采业等也属于特定经济部门豁免之列。
四、反垄断豁免制度的意义及对我国立法的借鉴
作为竞争法中最重要的一部法律,我国对反垄断法的制定正在紧锣密鼓的进行之中,国外在反垄断法中豁免制度的规定,对我国的相关立法有着重要的借鉴意义和参考价值。
首先,设立反垄断法的豁免制度符合我国反垄断立法的根本目的,作为反垄断法的重要内容,和其他部分的内容相辅相成,构成了我国反垄断立法的完整体系。
一般认为,竞争法的经济学理论基础是产业组织理论,产业组织理论为竞争法的存在提供理论依据,竞争法则为产业组织理论所揭示的矛盾和问题提供了有效的解决路径。产业组织理论的核心问题是:在保护市场机制竞争活力的同时,充分利用规模经济;竞争法的主要目的也在于通过规制竞争,寻求有效竞争与规模经济之间的协调。“市场结构—市场行为—市场绩效”是二者共同关注的主要问题,竞争法通过对“竞争”这一价值目标的追求,优化市场机构,调节市场行为,提升市场绩效。如允许中小企业的联合并对其进行反垄断法上的豁免,就是平衡其在跟大企业的竞争中劣势地位,以维系市场主体的多元化,以达到促进竞争的目的。
其次,应该在我国的反垄断法中进行专门的规定,特别是模仿国外的反垄断法体制,设立专门的反垄断机构,设置严格的审查制度,建立企业合并申报制度与核准制度,对企业之间的这种联合、合并进行经济上的评估,判断其行为是否确实实质性地防碍了竞争,排斥了其他同行的竞争或者阻却了潜在竞争者的进入等等,以其对市场绩效本身产生的危害作为唯一的标准,否则,就应该对其采取宽容的政策和进行豁免。
再次,对于反垄断中的豁免制度,不能一概而论,还是要具体问题具体分析,即在对其进行相关的审查时应坚持一个合理的“度”的把握,即这种情况的出现是否对当前的市场产生了限制或排斥竞争的实际效果,以作为衡量是否应对之适用反垄断法进行规制的标准,真正坚持严厉和宽容相结合的政策,才符合马克思主义的实事求是的准则。

[参考文献]
1,《经济法》杨紫?@主编,北京大学出版社、高等教育出版社,2006年版
2,张乃根:《经济学分析法学》上海三联书店1995年版,第231-232页。
3,王晓晔:《企业合并中的反垄断问题》 法律出版社1996年版 ,第30-54页。
4,王长斌:《垄断的定义——对西方国家反垄断法的初步研究》《外国法译评》
1994年第3期
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郑州市人民政府关于印发郑州市物业管理招标投标办法的通知

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于印发郑州市物业管理招标投标办法的通知

郑政〔2009〕10号


二○○九年二月十日

各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:
现将《郑州市物业管理招标投标办法》印发给你们,请认真遵照执行。

郑州市物业管理招标投标办法

第一章 总 则
第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动,保障招标投标当事人的合法权益,促进物业管理行业的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《郑州市物业管理条例》等规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动,适用本办法。
第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理;县(市)、上街区房地产管理部门按照职权负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理和协议方式选聘物业服务企业的监督管理。
市内五区房地产管理部门负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。
第五条 总建筑面积在三万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在一万平方米以上的高层建筑,建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的,经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
前期物业服务合同期满后,未成立业主大会的,经双方协商同意,可以采取协议方式续约。
第六条 鼓励业主、业主大会和其他非住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。
第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前,不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或业主。
尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目,建设单位是招标人。
已成立业主大会的物业项目,业主大会是招标人。
非出售的物业项目,业主是招标人。
第九条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构(以下统称招标人)
办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行招标。
第十条 招标人采用公开招标方式的,应当在郑州市区内发行的主要报刊和郑州市房地产信息网等媒体上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的,应当在招标公告中载明。
招标人采用邀请招标方式的,应当向不少于3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
第十一条 招标人招标前应当编制招标文件,招标文件包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理服务标准、投标要求、评标标准等内容。招标文件示范文本由市房地产行政主管部门印制。
第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,应当向房地产行政主管部门备案。备案应当提交以下资料:
(一)《郑州市物业管理项目招标备案登记表》;
(二)招标决议;
(三)招标公告或招标邀请书;
(四)招标文件;
(五)土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图;
(六)重新选聘物业服务企业的,应当提供原物业服务合同和业主大会决议;
(七)物业管理用房证明材料;
(八)应当提交的其他材料。
第十三条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5个时,招标人可以从中随机选取5个投标申请人。
第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改,招标人应当以书面形式通知所有投标人。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在投标截止日期前15日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的,投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十五条 公开招标的物业管理项目,投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止,不得少于5个工作日。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。
第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况;不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目,招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作:
(一)现售商品房项目在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;
(三)非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成;
(四)重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前。

第三章 投 标
第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件包括以下内容:
(一)投标函;
(二)项目的收支预算和投标报价;
(三)属于前期物业管理项目的,应当说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的,应当进行说明。
第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。
第二十条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前,将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。
招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件,开标前不得开启投标文件。
第二十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。
第二十二条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。
第四章 开标、评标和中标
第二十三条 招标人应当在招标文件确定的开标时间、开标地点公开开标。开标过程应当由招标单位指定工作人员记录,并存档备查。
第二十四条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上单数,其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。
评标委员会的专家成员,由招标人在开标前24小时内,从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时,至少确定2名后备人选。
评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。
第二十五条 市房地产行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识,身体健康,清正廉洁的下列人员可以入选专家库:
(一)取得经济学、管理学与工程或土建类大专学历,从事物业管理工作满8年,从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历,管理物业面积不低于30万平方米;
(二)取得经济学、管理学与工程或土建类大学本科学历,从事物业管理工作满6年,从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历,管理物业面积不低于30万平方米;
(三)取得经济学、管理学与工程或土建类双学士学位、硕士学位或研究生班毕业,从事物业管理工作满4年,从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历,管理物业面积不低于30万平方米;
(四)取得经济学、管理学与工程或土建类等物业管理相关专业大学本科以上学历,在国内物业管理行业杂志上发表过学术论文,对物业管理有一定研究,热爱物业管理行业,工作满10年的;
(五)从事电气智能化、工程类的高级工程师及工作满十年并持有工程师资格。
第二十六条 市房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评,即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。
第二十七条 与投标人有利害关系的,不得担任评标委员会委员,投标人认为评标委员会成员中需要回避的,应当当场提出申请,并说明理由。
第二十八条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准,对投标文件进行独立、客观、公正的评审,并对所提出的评审意见承担个人责任。
第二十九条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核,符合废标情形的,应当当场记录,并由评标委员会成员和投标人签字确认。
第三十条 评标委员会根据招标文件的要求确定为废标后,因有效投标不足3个使投标明显缺乏竞争的,招标人应当重新招标。
招标人重新招标的,可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。
第三十一条 评标委员会完成评标后,应当向投标人简要通报评标情况,并向招标人提交书面评标报告。
评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的,应当投票表决,按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。
第三十二条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐3名中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人,并发出中标通知书。中标人无正当理由放弃中标项目的,市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。
第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起30日内,向市房地产行政主管部门提交以下中标备案资料:
(一)物业管理招投标活动记录;
(二)评标报告;
(三)中标企业的投标文件;
(四)物业服务合同;
(五)其他应当提交的资料。
第五章 责任追究
第三十五条 应当通过招标方式选聘物业企业实施前期物业管理的物业,建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定给予行政处罚。
第三十六条 市、县(市、区)房地产管理部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中,有下列行为之一的,由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定批准协议方式选聘物业服务企业的;
(二)泄露评标专家名单的;
(三)对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的;
(四)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第三十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规规定的,可以向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。
投标人有恶意串标、陪标或者其他不良行为的,市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。
第六章 附 则
第三十八条 本办法自二○○九年二月十日起施行。

国家税务总局关于个人出租中国境内房屋取得租金收入税务处理问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于个人出租中国境内房屋取得租金收入税务处理问题的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
最近有些地区反映,原《个人所得税法》及有关规定对中、外籍(包括港澳台、华侨)个人出租中国境内的房屋取得的租金收入在计征个人所得税时的处理原则是不同的,1994年新修订的《个人所得税法》实施后,有些地区对外籍个人出租房屋取得的租金收入仍按原《个人所得税
法》及有关规定的原则处理,这样处理是否可行,要求总局予以明确。经研究,现将不在中国境内居住的个人出租中国境内的房屋取得的租金收入征税问题明确如下:
根据新修订的《个人所得税法》(以下简称税法)及国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发〔1994〕089号)的有关规定,对个人出租中国境内房屋取得的房屋租金收入,不论其是否在中国境内居住,均允许扣除下列税费后,就其余额征收个人所得税。


一、税法第六条第一款第四项规定的费用。
二、国税发〔1994〕089号第六条(一)项规定的税金和各项支出。
三、属于国税发〔1994〕089号第六条(二)项规定范围和标准的房屋修缮费用。
上述通知,请依照执行。凡以前与本通知不一致的规定应予废止。



1995年4月3日

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