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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 19:27:17  浏览:9435   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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关于印发《肇庆市流动人口计划生育管理与服务暂行办法》的通知

广东省肇庆市人民政府办公室


关于印发《肇庆市流动人口计划生育管理与服务暂行办法》的通知

肇府办[2007]98号


各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委员,市府直属各单位:

经市政府同意,现将《肇庆市流动人口计划生育管理与服务暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



肇庆市人民政府办公室

二○○七年九月十二日



肇庆市流动人口计划生育管理与服务暂行办法



第一条 为加强我市流动人口计划生育管理与服务,稳定低生育水平,根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、《流动人口计划生育工作管理办法》和《广东省人口与计划生育条例》等有关法律、法规和规章,结合我市实际,制定本暂行办法。

第二条 凡离开常住户口所在地进入本市行政区域内居住30日以上的18—49周岁女性育龄人员以及在本市行政区域内房屋出租人、房屋租赁中介、招聘雇用流动人口女性育龄人员的用人单位或雇主必须遵守本暂行办法。

第三条 流动人口已婚育龄妇女是流动人口计划生育管理与服务的重点对象。未婚女性人员要作登记验证,提供计划生育宣传教育咨询服务。

第四条 流动人口的计划生育管理与服务工作坚持“谁出租认负责、谁经营谁负责,谁用工谁负责”的原则。

第五条 各镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会是本辖区流动人口计划生育管理与服务的直接责任单位,其管理与服务的结果,纳入现居住人口与计划生育目标管理责任制考核。

第六条 肇庆市人口和计划生育局负责本办法的组织实施、监督检查及考核工作。各镇(街道)计划生育办公室及村(居)民委员会负责本辖区流动人口、出租人、用工单位、雇主等计划生育管理与服务工作的具体实施。

第七条 镇(街道)计生办的职责

(一)掌握本辖区流动人口育龄妇女婚育动态,建立信息档案,及时录入信息,并按要求及时进行信息通报和反馈。指导出租人、用工单位、雇主按要求进行流动人口计划生育管理。

(二)查验流动人口育龄妇女《流动人口婚育证明》、《计划生育服务证》。

(三)组织开展流动人口已婚育龄妇女查环查孕和生殖健康检查工作。落实已婚育龄妇女节育措施的工作。

(四)查处流动人口和出租人、用工单位、雇主等违反人口计划生育法律、法规、规章的行为。

第八条 村(居)民委员会计生机构的职责

(一)及时采集和变更本辖区流动人口育龄妇女的信息。

(二)督促落实出租人、用工单位、雇主等与村(居)民委员会建立计划生育责任管理制度,签订《计划生育责任书》。

(三)查验流动人口女性育龄人员《流动人口婚育证明》和《计划生育服务证》,对无户籍地相关计划生育证明的,发给《限期办理计划生育证明通知书》,督促其及时办理并交验户籍地签发的《流动人口婚育证明》、《计划生育服务证》。

(四)及时掌握流动人口已婚育龄妇女生育、节育情况、协助镇计生办开展查环查孕、生殖健康检查及落实对已婚育龄妇女节育措施的工作。

第九条 流动人口女性育龄人员应当履行的义务:

(一)流动人口女性育龄人员必须持有《流动人口婚育证明》或《计划生育服务证》,并在到达现居住地15日内到计生办办理查验证登记手续,接受现居住地计划生育管理服务。

无户籍地相关计划生育证明的,须按规定4个月期限内补办户籍地发放的相关计划生育证明。

(二)现孕、当年有生育行为的已婚育龄妇女,必须持有户籍地乡(镇)或街道人口计生办出具的计划生育服务证或准生证。

(三)流动人员已婚育龄妇女应按规定参加查环查孕和生殖健康检查,已生育者应及时落实节育措施:已生一个子女的,应首选宫内节育器;已生育2个以上子女的,应首选结扎措施;不符合政策怀孕的,应及时落实补救措施。

(四)如实申报本人婚育、节育情况。违反政策生育的,按现居住地征收标准缴纳社会抚养费。

第十条 房屋出租人(房屋租赁中介)应当履行的义务:

(一)出租人不得向没有《流动人口婚育证明》、《计划生育服务证》的流动人口女性育龄人员出租房屋,房屋租赁中介不得向没有《流动人口婚育证明》、《计划生育服务证》的流动人口女性育龄人员提供出租房屋中介服务。

(二)应为村(居)民委员会签订《计划生育责任书》;出租人委托房屋租赁中介作为代理人管理出租屋的,房屋租赁中介应承担出租屋主相应管理责任。发现承租人怀孕或生育的,及时报告当地计生部门并协助处理。

(三)配合镇(街道)、村(居)民委员会计生工作人员做好租住人员中女性育龄人员的计划生育日常管理工作。

(四)承租人有下列情形之一,出租人或受委托出租屋管理代理人应当停止租赁,并收回出租房屋:

1、拒不履行查环查孕义务和落实避孕节育措施的;

2、不按规定交验《流动人口婚育证明》、《计划生育服务证》或经查验证明不合格,逾期不补办户籍地相关计划生育证明的;

3、不符合政策规定怀孕或生育的。

第十一条 流动人口女性育龄人员未办理或不交验《流动人口婚育证明》或《计划生育服务证》的,经镇(街道)、村(居)民委员会通知后,逾期仍拒不补办或拒不交验《流动人口婚育证明》或《计划生育服务证》的,依据《广东省人口与计划生育条例》第六十三条规定给予警告,可以并处500元以下罚款。

该处罚由现居住地县级以上计划生育行政部门执行。

第十二条 流动人口女性育龄人员虚报瞒报本人婚育节育情况,骗取《流动人口婚育证明》的,依据国家《流动人口计划生育工作管理办法》第二十条规定,由现居住地县级以上计划生育行政管理部门给予警告,可以并处1000元以下罚款。

第十三条 发现出租人或承租人,用工单位等藏匿违反计生对象,造成政策外生育的,按《广东省人口与计划生育条例》第六十二条有关规定处理。

第十四条 镇(街道)、村(居)民委员会及有关部门工作人员在流动人口计划生育管理与服务工作中,玩忽职守,滥用职权、弄虚作假、包庇、窝藏违反计划生育人员的,由有关部门依法处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五条 出租人、租住人员等拒绝、阻碍计划生育工作人员依法查验证件、执行公务、构成违反治安管理行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十六条 本暂行办法由市人口和计划生育局负责解释。

第十七条 本暂行办法自2007年10月1日起实施。


重庆市锅炉大气污染物排放标准适用区域的规定

重庆市人民政府


重庆市锅炉大气污染物排放标准适用区域的规定
重庆市人民政府



(重府函〔1993〕56号,1993年6月17日发布)


一、根据中华人民共和国《锅炉大气污染物排放标准》(GB13271-91)的要求,制定本规定。
二、根据《重庆市大气环境质量标准适用区域的规定》(重府发〔1984〕26号),结合本市大气环境质量状况和烟法控制区建设实际,划分锅炉大气污染物排放标准适用区域的地带范围如下表:
区域 适用地带
类别
一 国家级自然保护区、风景游览区、名胜古迹和疗养地等
二 1.省、市、县级风景游览区、名胜古迹等
2.双桥区、江北县、荣昌、潼南、铜梁、綦江、璧山、巴县、大足
各区县及江津市、永川市所辖城镇和农村
3.北碚区(不含缙云山北温泉风景区)、合川市(不含钓鱼城区风
景区)所辖城镇和农村
4.万盛区及长寿县(不含城区)所辖城镇和农村
5.南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区所辖农村范围
三 1.重庆市城区(1)
2.万盛区及长寿县城区
3.工业区(2)
注:(1)重庆市城区系指城市总体规划中的14个片区
(2)工业区指为贯彻执行环境保护标准,由县以上人民政府划定的工
业区。
三、各类区相应执行国家锅炉大气污染物排放标准。
四、1993年7月1日前安装(包括已立项未安装)的锅炉,其最高允许烟法排放浓度和烟气黑度按国家《锅炉大气污染物排放标准》中表1的规定执行。1993年7月1日后立项新安装或更换的锅炉按国家《锅炉大气污染物排放标准》中表2的规定执行。
五、本规定由重庆市环境保护局负责解释。
六、本规定自1993年7月1日起执行。



1993年6月17日

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