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民事裁判的范围/尹振国

作者:法律资料网 时间:2024-06-22 04:27:26  浏览:8641   来源:法律资料网
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民事裁判的范围

□尹振国


[裁判要旨]
  裁判的客体及范围限于原告的起诉范围,何时起诉、起诉的内容、对何人起诉、诉讼标的以及请求范围均由原告决定,尤其原告不得声明其请求内容的范围由法院自由决定,法院不得超出当事人的请求范围进行裁判。
[基本案情]
  2010年5月27日,被告陆某向原告徐某借款人民币10万元,双方约定:借期(归还日期)至2010年7月6日止。逾期每天需交付滞纳金人民币300元整。该笔债务由被告华某提供担保。2010年8月25日,被告陆某通过中国农业银行向原告徐某汇款人民币15000元,偿还其2010年5月27日向原告徐某的借款。
原告徐某诉称,2010年5月27日,被告陆某由被告华某担保,向我借款人民币10万元,约定于2010年7月6日归还,如逾期则每天交付滞纳金人民币300元。但被告陆某至今未归还借款。请求判令被告陆某归还借款人民币10万元,并承担逾期还款的滞纳金人民币18900元,被告华某对该笔债务承担连带清偿责任。
被告陆某辩称,借款是事实。但我于2010年8月25日通过中国农业银行汇款归还了人民币15000元,现实际欠款为人民币85000元。约定的逾期滞纳金不符合法律规定,最多按银行贷款利息4倍予以计算。
被告华某辩称,答辩意见与被告陆某相同。对本金和利息,愿意承担相应的担保责任。
[判决结果]
  依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条的规定,判决如下:
  一、被告陆某于本判决生效后十日内归还原告徐某借款人民币85000元,并按银行同期同类贷款利率的4倍支付逾期违约金,其中本金人民币100000元自2010年7月7日计算至2010年8月24日,本金人民币85000元自2010年8月25日计算至2010年9月9日。
  二、被告华某对上述债务、逾期违约金承担连带清偿责任。
  三、被告华某承担保证责任后,有权向被告陆某追偿。
  四、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
[争议焦点]
  本案中的违约金计算时限,计算到起诉之日还是判决书确定之日?
[法律分析]
  本案借款合同中约定的滞纳金实际起着惩罚违约者和补偿守约者的作用,应视为违约金。本案中的原告徐某在起诉时,把违约金的数额只计算到起诉之日(原告徐某在起诉状中要求两被告承担逾期还款的滞纳金人民币18900元,2010年7月7日至起诉之日即9月9日计63天,每天300元,计63*300=18900元),在本案审理过程中也没有变更其诉讼请求,按照“不告不理”的民事诉讼原则,法院只能根据其诉讼请求来确定违约金的起止期限。
  1、本案的裁判范围问题
  民商法理论上的处分原则,又称处分权主义,是指当事人对诉讼请求享有主导权的原则。民事诉讼贯彻处分原则的依据是,民事诉讼的裁判对象是私法上的权利,而私法上的权利在裁判以外或按照私法自治原则由当事人自由处分。作为私法自治原则在裁判中的体现,民事诉讼承认当事人在诉讼中对其实体权利进行自由地处分。  
  按照民事诉讼理论对处分原则的规范性解释,处分原则主要包括以下基本内容:一是“不告不理”原则,在当事人未提出相应的诉讼请求的情况下,法院不得主动对当事人之间的争议进行裁判。二是裁判的客体及范围限于原告的起诉范围,何时起诉、起诉的内容、对何人起诉、诉讼标的以及请求范围均由原告决定,尤其原告不得声明其请求内容的范围由法院自由决定,法院不得超出当事人的请求范围进行裁判。也就是说,民事诉讼的诉讼标的和请求范围的确定,应当依当事人的意思表示为准,实行当事人主义。法院在审理中受起诉人提出的诉讼请求范围的限制,不得审理诉讼请求范围以外的问题。作为例外,对于诉讼费用,原则上实行败诉者承担的原则,并由法官依其职权作出具体数额的裁判。
  本案中,原告徐某在起诉状中要求两被告承担逾期还款的滞纳金人民币18900元,其将违约金的数额只计算到起诉之日,法院只能根据其诉讼请求将违约金计算至起诉之日,而不能超越其诉讼请求将违约金计算至判决确定之日。 
  2、本案中的诉讼请求是否明确的问题
  《民事诉讼法》第108条规定,起诉必须要有具体的诉讼请求和实施理由。所谓“有具体的诉讼请求”,是指原告所提出的实体权利的主张,在内容和所涉及的范围上,必须具体化,能够界定,否则法院无法对案件进行审理和作出裁判。
  本案中,原告徐某请求判令被告陆某归还借款人民币10万元,并承担逾期还款的滞纳金人民币18900元,被告华某对该笔债务承担连带清偿责任。这一诉讼请求很明确、具体,法院有权依据其诉讼请求作出裁判。
  原告代理人提出,如果笼统地要求将违约金计算至判决确定之日或者仅要求被告支付违约金,将导致其诉讼请求不具体,不好交诉讼费,因为诉讼请求要在起诉之日明确,而在起诉之日无法预知判决确定之日。实际上,不能机械理解法律规定,法律规定的“具体化”是相对的,并非绝对的,只要法院能依据原告的诉讼请求进行审理和作出裁判就够了。如果原告在诉状中要求将违约金计算至判决确定之日或者仅要求被告支付违约金,不影响法院对该案进行审理和裁判。在缴纳案件诉讼费时,可以先预交一定金额,待案件判决确定后(判决中有关于案件受理费数额),按照“多退少补”的原则办理。
  违约行为时间的长短,一定程度上决定了对方损失的多少。在民间借贷案件中,权利人的损失一般为利息损失。由于本案中,起诉时间到判决确定之日有近三个月的“空白期”,在该空白期内,原告有利息损失,法院判决要求被告按银行同期同类贷款利率的4倍支付逾期违约金,已经对原告有所补偿。民法以对权利人进行补偿为原则,“任何人不应从他人的违法行为中获利”,在原告徐某明确要求将违约金计算至起诉之日,法院判决已对其损失有所补偿的情况下,其又要求将违约金计算至判决确定之日,属无理要求,法院不应支持。
  3、法官的释明权行使限度问题
  原告徐某提出,在庭审中,法官没有提醒其明确诉讼请求(即没有询问其将违约金计算到何时),导致其经济损失。这实际上涉及到法官释明权行使范围问题。
  释明权是指在民事诉讼中,当事人主张或陈述不明确、不充分,或有不当的诉讼主张和陈述,或者他所举证的证据材料不够而误认为足够了,在这些情况下,法院对当事人进行发问、提醒,启发当事人把不明确的予以澄清,把不足的予以补足,把不当的予以排除、修正。释明权是民事诉讼进行过程中法官的一种诉讼行为,法官实施这种诉讼行为的对象是当事人,其目的是引导诉讼的有序进行,实现诉讼效率与公正。
  最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的颁布施行,强化了民事诉讼当事人在诉讼程序中的责任,体现了法院在司法活动中对当事人诉讼权利的尊重和保护,同时也第一次创设了审判人员的“释明义务”。
  任何权利的行使都应该有限度,否则就会被滥用。法官在行使释明权时,应遵守公开、中立、适度原则。换言之,法官的释明权应有限度,即法官的释明内容一般是抽象的,不应具体到细节;涉及处分的法律后果时,应作假设性、选择性提示,而不应作倾向性、唯一性提示。如果法官在原告诉讼请求具体、明确、并无不当的情况下,友情告知或提醒原告变更诉讼请求,以便对原告有利(使本案原告获得更多的违约金),则是对原告的偏袒,对被告的不公,已突破了释明权的范围。违背作为现代审判基础的不告不理原则。.
  4、意思自治原则的例外
  意思自治原则是民法中的一项重要原则,在实现法律对民事社会关系的调整过程中发挥着重要的作用。但是该原则的适用不是不受限制的、任意的,而是有其特定的适用范围的,只有在满足特定的条件的情况下,该原则才能够发挥其相应的作用,超出了特定范围、不符合特定的条件,就没有该原则发挥作用的余地。
  意思自治不是任意的、绝对的,意思自治不能损害国家、社会、第三人的合法利益,要在法律和社会公序良俗允许的范围内运用才视为有效。
  在民间借贷中,如果双方约定的利息、违约金过高,则易诱发金融风险,损害社会利益。国家对民间借贷的利息进行适当限制是合理的,并非对意思自治原则的违背。
  民法以补偿为原则,以惩罚为例外。违约金起着惩罚违约者和补偿守约者的作用,但应以补偿守约者的作用为主。过分高于损失的违约金易引发合同当事人故意诱使对方违约以牟取高额违约金的道德风险,也违背民法以补偿为主的原则。因此,最高人民法院《关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,可认为违约金过分高于造成的损失。在本案中,双方约定了每天300元的滞纳金,显然已过分高于造成的损失。在本案中,原告徐某声称是借高利贷转借给被告陆某的,其经济损失很大,但其没有提供证据(“谁主张,谁举证”)。法院只能将其遭受的损失认定为中国人民银行同期同类贷款利率的1倍。至于违约金最终如何调整,是法官自由裁量权行使的范围,当事人无权干涉。本案中,法院比照最高人民法院《关于审理借贷案件的若干意见》关于民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率4倍的规定,确定违约金,已经对原告徐某的经济损失予以合理、充分的补偿。
  5、关于裁判的时间问题
  法官应在查明事实的基础上作出判决,在证据支持的事实(法律事实)已经查明的情况下,法官依法作出判决,并无不当。《民事诉讼法》第129条规定,法庭辩论终结,应当依法作出判决。在法庭辩论终结后,法官即拟判决书稿,在闭庭后,法院向当事人送达判决书,符合法定程序,不存在先审后判的问题。判决的送达之日即为判决的确定之日,判决书上注明的时间只是判决书的写作时间,而非判决确定或宣判的时间。




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《全国人民代表大会关于修改〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的决定》已于2012年3月14日公布,自2013年1月1日起施行。此次刑事诉讼法(以下简称“刑诉法”)修改,是1996年修订的刑诉法实施以来的首次修改,在证据制度、辩护制度、强制措施、侦查措施等方面都有重要完善,更好适应了我国经济社会发展形势,妥善解决了司法实践中迫切需要解决的一些现实问题,对于更加有效地惩治犯罪、保障人权、切实维护社会和谐稳定,具有重大现实意义和深远历史意义。
本次刑诉法的修改也给检察机关自侦工作带来了新的机遇和挑战。本文在对刑诉法修改涉及自侦工作的内容进行解析的基础上,对可能给自侦工作带来的影响进行了深入分析,进而提出自侦工作如何适应此次刑诉法修改:首先应充分利用修改后的刑诉法关于传唤、拘传时限,技术侦查等对办案有利的规定,同时提高讯问水平、完善侦查措施,贯彻同步录音录像制度,保障犯罪嫌疑人权利以及律师执业权利,做到惩治犯罪与保障人权并重。
笔者认为,此次刑诉法的修改,给检察机关自侦工作带来的最大影响主要体现在以下两个方面:
(一)规定犯罪嫌疑人在侦查阶段有权委托律师作为辩护人,为其提供法律帮助、代理申诉控告等活动,律师参与案件进程极大前置。具体从法条上来讲,修改后的刑诉法第三十三条规定:犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起,有权委托辩护人;在侦查期间,只能委托律师作为辩护人。被告人有权随时委托辩护人。侦查机关在第一次讯问犯罪嫌疑人或者对犯罪嫌疑人采取强制措施的时候,应当告知犯罪嫌疑人有权委托辩护人。第三十六条规定: 辩护律师在侦查期间可以为犯罪嫌疑人提供法律帮助;代理申诉、控告;申请变更强制措施;向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名和案件有关情况,提出意见。
(二)从全国人大立法的层面正式确认非法证据排除制度,对自侦部门的侦查取证工作提出新的要求。具体从法条上来讲:修改之后的刑诉法第五十四条规定,采用刑讯逼供等非法方法收集的犯罪嫌疑人、被告人供述和采用暴力、威胁等非法方法收集的证人证言、被害人陈述,应当予以排除。收集物证、书证不符合法定程序,可能严重影响司法公正的,应当予以补正或者作出合理解释;不能补正或者作出合理解释的,对该证据应当予以排除。在侦查、审查起诉、审判时发现有应当排除的证据的,应当依法予以排除,不得作为起诉意见、起诉决定和判决的依据。
基于修改后的刑诉法相关规定给检察机关自侦工作带来的影响,反馈到自侦办案实践中,必然对自侦部门传统办案理念和办案模式提出新的挑战:
(一)自侦部门侦查难度大大增加。修改后的刑诉法关于律师为犯罪嫌疑人提供法律咨询,代理申诉控告等活动的规定,相比较修改之前的刑诉法,最显著的特征是律师在侦查阶段就可取得辩护人身份,律师参与诉讼、了解犯罪嫌疑人涉案情况的程序极大地前置,而现阶段部分自侦人员的办案思维还停留在刑诉法修改之前,对律师提前介入侦查的准备工作不足,导致工作陷入被动。通常绝大多数律师能恪守职业道德,但亦不能排除少数律师为犯罪嫌疑人出谋划策,应付侦查、逃脱罪责。律师在侦查阶段作为辩护人,其可以根据犯罪嫌疑人的供述,从职务犯罪罪名、犯罪构成要件、刑罚处罚规定、沉默权的运用等诸多方面为犯罪嫌疑人提供法律咨询和帮助,甚至教唆犯罪嫌疑人翻供,给自侦工作带来极大的干扰和阻力。
  (二)关于非法证据排除的相关规定,对自侦部门的侦查取证工作提出新的更高的要求。在传统“重口供、重实体、轻程序”侦查理念的支配下,部分自侦办案人员习惯于采取“由供到证”的办案方法,把突破案件的期望寄于“突破口供”的“十二小时”上,并力求在立案后利用强制措施取得的时间优势求得新的进展。侦查过程中,部分办案人员程序意识淡薄,过度关注实体内容而忽视办案的程序要求,影响了证据的客观性、合法性,甚至最终被认定为非法证据而不予采信,苦心经营的线索以及大量初查工作,皆因程序瑕疵被否定。如何有效应对修改后的刑诉法关于非法证据排除的规定,无疑对自侦部门的侦查取证模式提出新的要求,也对自侦干警的侦查理念和业务素质提出更高的期望。
  (三)修改后的刑诉法相关规定可能强化犯罪嫌疑人普遍存在的侥幸心理。由于律师在侦查阶段就可以辩护人的身份为犯罪嫌疑人提供法律咨询,代理申诉、控告,一方面,这是保障犯罪嫌疑人权利的需要,是程序正义的要求;另一方面,对犯罪嫌疑人讯问初期,其心理防线往往比较脆弱,是办案机关突破案件的最佳时机,在这一阶段,有了辩护律师提供的法律帮助、专业咨询,犯罪嫌疑人无疑吃了“定心丸”,辩护律师在侦查阶段的过早介入,可以极大增强犯罪嫌疑人对抗侦查的能力,强化其侥幸心理,而且法律规定不得强迫任何人自证其罪,犯罪嫌疑人可以充分运用沉默权,对一切有关犯罪的问题拒绝回答,或者避重就轻,以逃避法律制裁。
  针对刑诉法修改给检察机关自侦工作带来的影响以及给自侦部门传统侦查理念和侦查模式带来的挑战,结合自身工作实际,笔者就自侦工作如何应对谈谈自己的几点看法: 
(一)全面转变传统的侦查理念和侦查模式。牢固树立证据意识、程序意识、人权保护意识,处理好办案数量和质量的关系,办案的法律效果、政治效果和社会效果的关系。切实强化办案人员的证据意识,牢固树立“以证据为中心、以审判为目的”的观念,提高将客观事实转化为法律事实的能力。对职务犯罪案件,要严格按照法定程序全面收集、固定和完善证据,摒弃以获取犯罪嫌疑人口供为目标的侦查理念,实现侦查模式“由供到证”向“由证到供”的转变,紧紧围绕职务犯罪构成要件全面取证,及时调取有关原始物证、书证,固定和完善案件证据体系,形成完整的证据链条,培养自侦干警用证据说话的能力。  
(二)充分利用修改后刑诉法关于特别重大、复杂案件传唤和拘传时间延长的规定,切实研究讯问方法、提高讯问水平。修改后的刑诉法第一百一十七条规定,传唤、拘传持续的时间不得超过十二小时;案情特别重大、复杂,需要采取拘留、逮捕措施的,传唤、拘传持续的时间不得超过二十四小时。这一规定为自侦部门突破案件争取了宝贵时间,使拘留前办案时间的紧张得到有效缓解,但要解决突破案件难问题,不能将希望都寄托于延长的十二小时,关键还是要提高初审的成功率。要提高初审成功率,除了提高讯问技巧,关键是做好初查,侦查意识前置,建立以无罪推定为前提的成案意识,侧重把突破的工作重心放在初查阶段以及口供认罪之前的准备工作上。
(三)充分运用法律赋予检察机关的技术侦查权。修改后的刑诉法第一百四十八条规定,人民检察院在立案后,对于重大的贪污、贿赂犯罪案件以及利用职权实施的严重侵犯公民人身权利的重大犯罪案件,根据侦查犯罪的需要,经过严格的批准手续,可以采取技术侦查措施,按照规定交有关机关执行。技术侦查是自侦部门必不可少的侦查手段之一,随着科技水平的高速发展和信息化的普及,职务犯罪日益呈现出技术化、智能化,犯罪手段也更加隐蔽,犯罪分子反侦查意识不断增强,没有必要的技术侦查手段,自侦部门对职务犯罪的查办效果会大打折扣。要树立善于运用现代化技术侦查手段破案的思想,将其作为突破疑难职务犯罪案件,提高办案科技含量的有效方法和途径。
  (四)转变侦查策略,采取有效措施应对律师提前介入侦查阶段可能给自侦工作带来的影响。检察机关在查办职务犯罪过程中,要巧用侦查谋略,针对当前“以人立案为主、以事立案为辅”的职务犯罪立案模式,自侦部门领导要敢于风险决策,善于采用对事不对人的侦查策略,对已经掌握的案件线索或犯罪事实,经过细致缜密的初查后,建议首先“以事立案”,通过其他侦查措施进一步收集、固定证据,避免“以人立案”后,律师的提前介入,待时机成熟再转化为“以人立案”,当事人到案后迅速突破。办案的同时,自侦部门应保障并尊重律师的相关权利,争取律师对自侦工作的理解与支持。
  (五)完善同步录音录像制度,妥善应对犯罪嫌疑人翻供。修改后的刑诉法第一百二十一条规定,“侦查人员在讯问犯罪嫌疑人的时候,可以对讯问过程进行录音或者录像;对于可能判处无期徒刑、死刑的案件或者其他重大犯罪案件,应当对讯问过程进行录音或者录像。录音或者录像应当全程进行,保持完整性。”作为自侦部门,首先应严格落实修改后的刑诉法关于同步录音录像的规定,同时应严格遵守高检院《关于讯问职务犯罪嫌疑人和关键证人全程同步录音录像》的规定。事实上,同步录音录像既是一种固定证据的方式,可以有效遏制犯罪嫌疑人翻供,也是用来证明自侦工作人员严格依法办案的有效方式。因此,无论是从办案的角度还是从保护干警的角度,同步录音录像制度都必须贯彻落实好。


作者:粘国魁 济阳县检察院

揭阳市公共租赁住房实施细则

广东省揭阳市人民政府


揭阳市公共租赁住房实施细则





第一章 总 则

第一条 为贯彻落实国务院和省人民政府关于加强城市住房保障、促进房地产市场平稳健康发展,进一步完善住房保障体系,解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及外来务工人员等群体的阶段性基本居住需求,根据住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和广东省人民政府办公厅《印发关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(粤府办[2010]65号),结合本市实际,制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内公共租赁住房的房源筹集、配租、准入、退出和监督管理等活动,适用本实施细则。

第三条 本实施细则所称公共租赁住房,是指政府提供政策支持,由政府、企业以及其他社会力量根据城市规划批准投资建设或筹集,限定住房面积和条件,以低于市场水平的租赁价格,面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及外来务工人员等群体出租的保障性住房。

第四条 市人民政府负责公共租赁住房政策制订、任务下达、监督检查等工作。县(市)人民政府负责辖区内公共租赁住房具体政策制订、计划编制、组织实施及监督管理等工作。市住房和城乡建设局是本市公共租赁住房的行政管理部门,负责市、县 (市)公共租赁住房协调、督促等相关工作,并会同有关部门进行考核。

市房管局负责揭阳市区公共租赁住房计划编制、组织实施和后续管理工作,县(市)住房保障工作部门负责辖区内公共租赁住房计划实施和后续管理工作。

市、县(市、区)发改、国土、规划、民政、财政、监察、物价、国税、地税、人力资源和社会保障、人行、银监等部门,按照职责分工,做好公共租赁住房相关管理工作。各街道办事处(或乡镇人民政府)、社区居委会配合做好公共租赁住房相关工作。  

第五条 县(市、区)住房保障主管部门应会同有关部门调查当地公共租赁住房保障对象数量和房源需求状况,在住房保障规划中明确规划期内公共租赁住房的房源筹集、土地供应和资金安排,并编制公共租赁住房年度计划,经当地政府批准后组织实施。

第六条 公共租赁住房保障纳入市人民政府对县(市)住房保障年度责任制考核。市住房和城乡建设局会同有关部门检查公共租赁住房实施情况,并定期开展督查和考核。



第二章 资金和房源筹集



第七条 公共租赁住房的资金来源,主要包括:

(一)中央和省安排的专项补助资金;

(二)市、县(市、区)财政预算安排的资金;

(三)在土地出让净收益安排的廉租住房保障资金中统筹部分资金;

(四)通过投融资方式和公积金贷款筹集的资金;

(五)公共租赁住房租金收入和配套设施出租出售收入;

(六)发行企业专项债券;

(七)社会捐赠;

(八)经市人民政府批准可纳入公共租赁住房筹集资金使用的其他资金。

第八条 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

第九条 公共租赁住房建设资金实行专款专用,不得挪作他用。政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级财政,实行“收支两条线”管理。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金收入,应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。

第十条 公共租赁住房的房源筹集方式,主要包括:
一)政府筹集

1、县(市、区)人民政府组织投资建设和收购;

2、按5%比例在商品住房开发以及“三旧”改造中的商品房项目中配套建设;

3、在拆迁安置房项目和其他保障性住房项目中配套建设;

4、机关、企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公共租赁住房;

5、廉租住房和经济适用住房按照有关规定转为公共租赁住房;

6、政府在市场上租赁的住房。

(二)产业基地配套

结合产业园区建设,符合规划要求,按照生产区与居住区分离原则,集中配套建设以集体宿舍形式为主的公共租赁住房。

(三)社会筹集

1、企业、村集体以及其他社会力量在符合用地规划前提下,利用受让土地投资建设公共租赁住房;

2、社会捐赠。

第十一条 公共租赁住房规划,应充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求,合理安排区位布局。

公共租赁住房建设应积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备,推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作,提高住宅建设的整体水平。

第十二条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划,在申报年度用地供应指标时单独列出,予以优先保障。

政府投资的公共租赁住房建设用地,采取划拨方式供应。其他资金投资的公共租赁住房建设用地,通过有偿使用方式供应。新建公共租赁住房只能租赁,不得出售。公共租赁住房项目中的配套设施建设应按国家和省有关规定执行,并依法办理相关手续。

第十三条 公共租赁住房建设参照经济适用住房相关政策免缴行政事业性收费和政府性基金,开发建设和租赁经营所涉及的其他税费优惠政策按国家和省有关规定执行。

第十四条 按照“保本微利”原则,县(市、区)政府可以通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴等形式支持社会力量参与公共租赁住房的建设和经营,也可以在明确政策、合同约定的前提下通过公开招标形式由社会企业参与建设管理。

社会资金投资建设或配套建设公共租赁住房,国土部门和规划部门应当在每宗土地出让条件中,明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设及装修标准、建成后移交、回购或出租所涉及的租赁管理、租金标准等事项,明确相关责任和权利,并在土地出让合同中约定。

第十五条 新建公共租赁住房包括集体宿舍和成套住宅,成套住宅单套建筑面积控制在60平方米以下(以30~60平方米为主),户型包括单间、一室户和两室户。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应满足宿舍建筑设计规范的有关规定。非新建方式筹集的公共租赁住房,要坚持适用、满足基本住房需求原则。

新建公共租赁住房应根据承租对象的居住和生活需要,同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房,并实施物业管理。

第十六条 公共租赁住房按照“经济、环保”原则进行简易装修,配置必要的生活设施。

第十七条 公共租赁住房工程项目的验收和保修,按照国家有关规定执行。

第十八条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”原则,并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。



第三章 申请和审核



第十九条 符合下列条件的家庭(或个人,下同)可以申请公共租赁住房:

(一)城镇中等偏下收入住房困难家庭。需同时具备下列条件:

1、申请人已取得当地非农业常住户口;

2、家庭人均年收入低于当地城镇居民人均可支配收入;

3、在当地无房(含无自有房产、租住公房和工作单位安排的临时住房,下同)或所拥有的自有住房、承租公有住房的建筑面积低于户36平方米或人均12平方米的家庭。

4、申请时没有享受其他住房保障政策。

(二)新就业职工。需同时具备下列条件:

1、经本市人力资源和社会保障部门招聘录用、办理正式手续,且参加工作不满5年的机关、企事业单位干部职工;

2、个人年收入低于当地城镇居民人均可支配收入;

3、已与本市用人单位签订3年以上劳动(聘用)合同;

4、申请前6个月连续在本市缴纳社会保险费;

5、申请人及其配偶、未婚子女在当地无房,且申请人及其配偶的直系亲属在当地无住房资助能力;

6、申请时没有享受其他住房保障政策。

(三)外来务工人员。需同时具备下列条件:

1、根据揭阳市外来务工人员积分落户相关规定达到一定分数线的优秀外来务工人员。具体分数线由各县(市、区)政府确定。

2、个人年收入低于当地城镇居民人均可支配收入;

3、申请人及其配偶、未婚子女在当地无房;

4、申请时没有享受其他住房保障政策。

城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房的收入线标准由市、县(市)人民政府确定后向社会公布。

第二十条 城镇中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房申请,由申请人向户籍所在地社区居委提出。其他家庭的公共租赁住房申请,由申请人向工作单位所在地社区居委提出。公共租赁住房申请审核程序参照当地其他保障性住房申请审核办法执行。



第四章 配 租



第二十一条 公共租赁住房由业主单位或政府指定的运营管理机构负责日常维护和管理。

公共租赁住房房源实行统一配租,由各县(市、区)住房保障主管部门统筹安排,任何单位和个人不得擅自出租。

第二十二条 公共租赁住房按照申请对象分类配租,配租方案由各县(市、区)住房保障主管部门制订并公布。

根据配租方案,由各县(市、区)住房保障主管部门会同相关部门通过评分、抽签或摇号等公开方式,确定承租对象,并按规定办理入住手续。

第二十三条 公共租赁住房建筑面积与申请人的保障面积相对应,一人和二人户以单间或一室户型为主,三人及三人以上户以二室户型为主。

第二十四条 公共租赁住房租金实行政府定价。综合考虑社会经济发展水平以及市场租赁价格水平等因素,并根据保障对象的承受能力,按同区域同类住房市场租金60~80%的比例分类确定。具体由各市、县(市)价格主管部门会同住房保障主管部门、财政部门确定,并报同级政府批准后向社会公布。

符合配租条件的有房家庭租赁公共租赁住房,享受租金优惠的承租面积应扣除自有房屋(含承租公有住房)的面积。

第二十五条 公共租赁住房租赁实行合同管理,租赁合同应当明确房屋坐落、面积、结构、居住人数、附属设施和设备状况,房屋用途和使用要求,保证金额度及相关规定,租金标准及支付方式,租赁期限,房屋维修责任,停止租赁的情形及退出机制,违约责任等内容。承租人应根据合同约定,按时支付租金及水、电、气、物业管理等相关费用。

公共租赁住房租赁合同期限不超过5年,租赁合同期满需要续租的,应在合同期满3个月前重新申请,经审核符合条件的,重新签订租赁合同。



第五章 后续管理



第二十六条 公共租赁住房家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化,不再符合公共租赁住房保障条件时,应当及时向运营管理机构报告并退出。

第二十七条 县(市、区)住房保障主管部门会同相关部门对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行年审。经年审不符合公共租赁住房保障条件和承租规定的,必须退出。

第二十八条 市、县(市)住房保障主管部门应会同相关部门依法加强对社会公共租赁住房投资主体和运营管理机构的管理、监督、检查,并实施考核,严格对社会投资主体的股份转让和公共租赁住房项目转让行为的审批管理和监管,以保障各方合法权益和公共租赁住房项目的有序运营服务。

第二十九条 承租公共租赁住房的新就业职工和外来务工人员的所在单位应积极协同当地住房保障主管部门和运营管理机构做好日常管理工作,承租人工作单位发生变动的,所在单位应及时告知运营管理机构。

第三十条 建设全市一体化的住房保障信息网络系统,公共租赁住房房源统一纳入市住房保障信息管理网络系统,并建立相应的房源、租赁、监督管理制度,人口、户籍、计生服务的综合协作管理制度。县(市、区)住房保障主管部门应当健全当地公共租赁住房管理信息系统和信息发布制度,全面、及时、准确地发布公共租赁住房供求信息,保证公共租赁住房管理工作的公开、透明与高效;完善公共租赁住房档案管理制度,根据申请家庭享受住房保障变动情况,及时更新住房档案,实现动态管理;建立信用记录平台,加强租赁管理。

第三十一条 加强公共租赁住房的社会服务和管理。公安、计生、住房保障主管部门等应会同街道办事处(或乡镇人民政府)、社区居委会共同加强对公共租赁住房居住群体的人口、治安、计生等服务管理。



第六章 法律责任



第三十二条 公共租赁住房承租人有下列情况之一的,市、县(市)住房保障主管部门应取消其租赁资格:

(一)虚报、隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产、住房、工作等情况或者伪造有关证明取得公共租赁住房的;

(二)不符合公共租赁住房申请条件的;

(三)根据租赁合同的约定或法律规定应当收回公共租赁住房的。

有前款第(一)项行为的,由市、县(市)住房保障主管部门责令承租人按同区域同类住房的市场租金补交房租,并对其不良信用情况予以记录存档,5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员,市、县(市)住房保障主管部门可以提请所在单位进行纪律处分或行政监察机关依纪依规对其进行责任追究。

第三十三条 承租人应退出公共租赁住房但暂时无法退出的,经市、县(市)住房保障主管部门批准可给予3~6个月的过渡期,按同区域同类住房的市场标准收取租金,过渡期从解除租赁合同之日起计算。

承租人在过渡期满后仍不退出承租住房的,按合同约定的高于同区域同类住房租赁市场价格标准计收其超期居住的租金,并对其不良信用予以记录存档。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员,市、县(市)住房保障主管部门可以提请所在单位进行纪律处分或行政监察机关依纪依规对其进行责任追究。

承租人拒不退出公共租赁住房的,住房保障主管部门或业主单位可依法申请人民法院强制搬迁。对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单位,从其工资收入中直接划扣或通过法律途径解决。

第三十四条 对出具虚假证明的单位,依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任,构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

第三十五条 房地产开发企业未按规定配套建设公共租赁住房的,应当依法承担违约责任。

第三十六条 国家机关、事业单位、国有企业工作人员在公共租赁住房建设、筹集、审核、租赁、管理等工作中,存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或行政监察机关依纪依规追究有关人员责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。



第七章 附 则



第三十七条 鼓励有条件的企业在符合用地规划前提下,参照公共租赁住房政策建设外来务工人员公寓、人才公寓,解决本企业或周边企业的引进人才等新就业职工和外来务工人员居住问题。

第三十八条 县(市)人民政府可根据本实施细则,结合当地实际制定具体实施办法和操作细则。

第三十九条 本实施细则自发布之日起施行。有效期至 二О一六年一月三十日止。













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