《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定，各方切不可等闲视之，兹简要分析如下，供参考。
一、对建设单位的法律影响
1． 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企 业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2． 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3． 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
4． 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5． 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6． 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
7． 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
8． 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法，收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
9． 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
二、对物业服务企业的法律影响
1． 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
市人民政府关于印发咸宁市旅游业管理办法的通知
湖北省咸宁市人民政府
市人民政府关于印发咸宁市旅游业管理办法的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门，咸宁经济开发区：
《咸宁市旅游业管理办法》已经市人民政府2011年第3次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
二〇一一年五月十日
咸宁市旅游业管理办法
第一章 总 则
第一条 为促进旅游业的发展，加强旅游业管理，规范旅游市场秩序，保护和合理开发旅游资源，维护旅游者和旅游业经营者的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称旅游业，是指旅游经营者利用旅游资源和旅游服务设施，招徕、接待旅游者，为旅游者提供交通、游览、餐饮、住宿、购物、文化娱乐等综合性服务的行业。
第三条 凡在本市行政区域（包括市辖县市区）内从事旅游经营服务和进行旅游活动的单位和个人（以下简称旅游经营者），均应遵守本办法。
第四条 咸宁市人民政府旅游行政管理部门负责全市旅游统筹规划、综合协调和监督检查工作，并对全市旅游业实行行业管理。其主要职责是：
（一）统筹协调全市旅游业发展。贯彻执行国家、省有关旅游业发展的政策法规和标准，拟订全市旅游业有关规范性文件并监督实施，指导全市旅游工作。
（二）拟订本市旅游市场开发战略并组织实施。组织全市旅游整体形象的对外宣传和重大促销活动，组织、指导重要旅游产品的开发。
（三） 组织全市旅游资源的普查、规划、开发和相关环保工作。指导全市重点旅游区域、旅游目的地和旅游线路的规划开发，引导休闲度假。依据有关法规和《咸宁市旅游发展总体规划》，对新增旅游项目进行审核，对各县、市、区旅游规划和全市重点旅游项目规划进行审核。监测全市旅游经济运行，负责旅游统计及行业信息发布，协调、指导全市假日旅游和红色旅游工作。
（四） 承担规范旅游市场秩序、监督管理服务质量、维护旅游消费者和旅游经营者合法权益的责任。负责对全市范围内经营旅游业务的企事业单位进行行业管理，规范旅游企业和从业人员的经营和服务行为，指导旅游行业精神文明建设和诚信体系建设，指导旅游行业的业务工作。负责全市旅游行业协会的指导与管理工作。
（五）制定全市旅游产业发展战略，推动全市旅游产业发展。组织实施优秀旅游城市、旅游强县、旅游名镇名村创建工作，推动旅游目的地建设。
（六）组织、指导全市旅游教育培训工作，制定并组织实施全市旅游人才规划，组织实施全市旅游从业人员职业资格标准。
（七）承办市政府和上级旅游主管部门交办的其他事项。
县（市、区）旅游行政主管部门负责辖区内的旅游业管理工作。
风景名胜区及旅游度假区管理机构按其职责范围在旅游行政主管部门的宏观指导下，负责本区域的旅游业管理工作。
各有关部门按照各自职责协同旅游行政主管部门做好旅游业管理工作。
第五条 各级人民政府应把旅游业纳入当地国民经济和社会发展计划，加大对旅游业的投入，加快旅游基础设施建设，改善旅游环境，鼓励和扶持旅游业发展。
第六条 发展旅游业必须坚持社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则，充分发挥旅游资源优势，突出地方特色，加强科学化管理，保证优质服务。
第七条 鼓励发展休闲度假旅游、会展旅游、商贸旅游、生态旅游、民俗旅游等多种旅游，丰富旅游活动的文化内涵，促进“行、吃、住、游、购、娱”旅游六要素的整体协调发展。
第八条 鼓励国有、集体、个体私营、外资等多种经济成份参与咸宁旅游业的开发经营，多渠道、多形式吸引社会资金发展旅游业。各级人民政府应制定相应政
策鼓励和支持外地企业来咸投资旅游业;鼓励外商投资旅游景点项目。
第二章 旅游资源的开发与保护
第九条 旅游资源的开发和利用应当坚持“统一规划、依法开发、体现特色、合理利用、科学保护”的原则，符合旅游业发展规划和城市总体规划。
各级人民政府应当采取有效措施保护和合理开发利用旅游资源。任何单位和个人不得破坏旅游资源。
第十条 旅游行政主管部门应会同有关部门对本地区旅游资源进行普查和评价，科学论证，编制本地区旅游业发展规划，报上级旅游主管部门审核并经本级人民政府批准后，组织实施。
第十一条 编制旅游业发展规划应当与土地利用总体规划、城市总体规划、生态环境保护规划相协调，结合本地区整体产业结构、旅游资源和开发能力的实际，坚持科学定位、突出特色、配套发展的原则，并注重与周围旅游区的联网。
第十二条 鼓励开发建设与旅游景区（景点）自然景观相融合的具有地方特色的精品旅游项目；鼓励开发建设健康文明，具有知识性、趣味性、参与性的旅游娱乐项目；鼓励本市企业生产开发具有地方特色的旅游商品，支持生产企业向国家商标局注册登记旅游商标，争创全国知名品牌；并在技术改造、新产品研制、对外促销方面给予扶持。
第十三条 禁止开发、建设破坏资源与环境的旅游项目和设施；禁止在旅游景区（景点）、重点旅游线路规划保护区内从事开山、建坟、砍伐、取水、采石、取土、打猎、排放污水、倾倒垃圾等破坏资源与环境的活动；禁止建设低级、庸俗、封建迷信等有害旅游者身心健康的旅游项目。
第十四条 有关部门对涉及重点旅游景区（景点）建设和旅游饭店等项目审查时，应征求市旅游行政管理部门的意见。新建、改建、扩建景区（景点），应当避免重复建设。项目立项时，有批准权的有关行政主管部门应当书面征求旅游行政主管部门的意见。
第十五条 旅游景区保护地带内的乡（镇）政府和村民委员会，应按照旅游业发展规划的要求，兴办为旅游业服务的产业，并履行保护旅游资源和维护旅游区保护地带环境卫生、秩序等义务。禁止从事破坏自然资源、污染环境、损害旅游设施的行为和在旅游区保护地带擅自开发旅游景点。
第三章 旅游经营与管理
第十六条 各旅游企业应当执行与企业相应的旅游行业标准和有关管理规定，确保提高旅游服务质量。
第十七条 经营旅游业务应按有关规定经主管部门审查批准，并经工商行政管理部门核准登记，领取营业执照后，方可经营旅游业务。
第十八条 旅游经营者应当依法经营，提高服务质量，自觉履行规定的或者与旅游者约定的服务标准，保护旅游者的人身财产安全。
第十九条 旅游经营者应当对其从业人员进行职业道德教育和在职岗位专业培训，提高从业人员的素质和旅游服务质量。未经培训合格的，不得上岗服务。
第二十条 旅游从业人员应当遵守职业道德，不得有损害国家利益和人格尊严的行为。禁止利用工作之便收受回扣或额外费用;旅游经营者也不得给予旅游从业人员回扣或额外费用。
第二十一条 旅游经营者在经营活动中必须公开服务项目和服务收费标准，明码标价，保证服务质量，不得擅自提高旅游收费标准；不得围随兜售和强买强卖；不得销售假冒伪劣商品；不得欺骗、胁迫旅游者购买商品；不得勒索旅游者的财物等。
第二十二条 旅游经营者的经营自主权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
旅游行政主管部门和旅游景区管理机构及其工作人员应依法履行职责，简化办事程序，提高工作效率，不得玩忽职守、徇私舞弊，侵犯旅游者和旅游经营者的合法权益。
第二十三条&
旅游经营者按照规定应当及时、真实向旅游行政管理部门报送经营情况统计报表，不得提供虚假数据或伪造统计报表。
第一节 旅行社管理
第二十四条 申请设立旅行社的，应当按照审批权限，应向所在地的旅游行政主管部门提出申请，经审查符合国家规定条件的，按国家规定的审批程序办理旅行社业务经营许可证。
旅行社必须按照旅行社业务经营许可证核定的业务范围经营，禁止超范围经营。旅行社不得转让或者变相转让《旅行社业务经营许可证》。
第二十五条 对旅行社实行质量保证金制度。旅行社及其分支机构关规定向旅游行政主管部门缴纳质量保证金。
质量保证金专门用于赔偿因旅行社及其分支机构在旅游经营活动中的过错或者歇业、解散、破产、合并等给旅游者造成的损失，不得挪作他用。保证金的收支和管理情况，受财政、审计部门监督。
第二十六条 旅行社应按旅游合同或与旅游者的约定提供服务。确实不能兑现合同或约定服务的，应提供相应的补偿服务或减免、退还相应服务费用；旅游中增加服务项目的，应当事先征得旅游者的同意。
旅行社提供有偿服务，应当按照国家有关规定向旅游者出具服务单据。
第二十七条 旅行社应聘用经国家统一考试合格的导游人员。不得聘用未取得资格证书的导游人员上岗服务。
第二十八条 旅行社必须按国家有关规定为旅游团队办理意外保险。
第二节 导游管理
第二十九条 从事导游业务的人员，必须取得国家统一颁发的导游资格证书，并被旅行社聘用，方可从事导游业务。未取得导游资格证书的人员不得从事导游业务。
第三十条 导游人员从事导游业务必须持证上岗，佩戴导游胸卡，按规定职责和标准提供服务。
第三十一条 导游人员应按旅行社与旅游者签定的合同或约定提供符合质量标准的服务。
第三十二条 旅游行政主管部门应加强对导游的业务培训和职业道德教育，旅行社应加强对导游的管理，对不称职或违反职业道德的导游，应予解聘。导游人员应自觉接受旅游行政主管部门的监督和旅行社的管理。
第三节 其他旅游企业管理
第三十三条 对旅游饭店、社会住宿设施实行星级评定制度。旅游饭店星级的评定、管理，依据国家有关评定旅游饭店星级的标准和规定进行。
星级饭店必须按照星级标准提供服务。
未评定星级的饭店，不得冒用星级称谓或使用星级标识进行宣传和招徕客人。
第三十四条 对全市旅游景区（点）实施质量等级标准。各旅游景区（点）必须依照国家颁布的《旅游景区（点）质量等级标准》，进行规范建设管理，参加国家景区（点）等级评定。
未取得质量等级的旅游项目，不得使用质量等级标志和称谓宣传和招徕客人。
第三十五条 农家乐、工农业旅游示范点、乡村休闲旅游示范点等依照颁布的行业标准进行评定和建设管理。未经评定的，不得使用其等级标志和称谓进行宣传和招徕客人。
第四节 旅游安全管理
第三十六条 旅游经营者应当配备相应的旅游安全设施和安全人员，建立安全管理责任制和治安防范措施，接受旅游行政主管部门和安全监督管理部门的日常安全监督检查，经检查不合格者不得营业。
旅游经营者应当配合当地公安机关共同做好保护旅游者人身、财物安全的工作。
第三十七条 旅行社接待未办理保险的旅行团队，按国家规定必须补办旅游人身意外保险。
对非旅行团队，旅行社应当为自愿保险的旅游者办理旅游人身、财物意外保险。
第三十八条 旅游经营者对旅游设施和游览地可能出现危险的情况，应当采取安全措施，设置警示标志，向旅游者提供信息。
旅
游经营者在引导旅游者旅游过程中发现有危险情况时，应当及时采取相应的措施，保护旅游者的人身、财物安全。
旅游者的人身、财物受到损害时，旅游经营者应及时救护或查找，并立即向当地公安机关和上级旅游行政主管部门及有关部门报告。
第三十九条 旅游行政主管部门应协调或参与旅游安全事故的处理。对旅游经营者发生的重、特大旅游安全事故，旅游行政主管部门应及时向同级人民政府和上级业务管理部门报告。
第四章 旅游者合法权益保护
第四十条 旅游者的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四十一条 旅游者在旅游活动中，享有下列权利:
（一）了解旅游服务的真实情况，要求旅游经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况;
（二）自主选择旅游经营者及服务方式，自主选择旅游商品和服务;
（三）按照合同约定获得质价相称的旅游服务;
（四）人格尊严、民族风俗习惯和宗教信仰受到尊重;
（五）获得人身、财物安全保障;
（六）合法权益受到侵害时，有权获得赔偿，有权向有关部门投诉;
（七）法律、法规规定的其他相关权利。
第四十二条 旅游者进行旅游活动时应当履行下列义务:
（一）遵守有关法律、法规，尊重社会公德和当地民族风俗习惯;
（二）保护旅游资源和环境，爱护旅游设施;
（三）遵守旅游秩序和安全、卫生规定;
（四）履行旅游合同或约定。
第四十三条 旅游者合法权益受到损害时，可以按照下列方式处理:
（一）向损害其合法权益的旅游经营者要求赔偿;被要求赔偿的旅游经营者应当自收到索赔要求之日起10日内作出答复;
（二）从合法权益被侵害之日起三个月内，向损害其合法权益的旅游经营者所在地或者损害行为发生地的旅游行政主管部门或者其他有关单位投诉。
（三）依法向人民法院起诉。
第四十四条 旅游行政管理部门应当建立健全旅游投诉制度，并认真受理辖区内的旅游投诉。对旅游者的投诉，按照《旅游投诉暂行规定》，经审查符合受理条件的，受理部门应当及时调查处理；不符合受理条件的，应当自收到投诉之日起七日内通知投诉者不予受理，并说明理由。
第五章 罚 则
第四十五条 旅游经营者违反《旅行社条例》、《导游人员管理条例》和《湖北省旅游条例》等规定的，由旅游行政管理部门依据上述法规予以处罚。
第四十六条 破坏旅游资源、损坏旅游服务设施、扰乱旅游秩序造成经济损失的，依法承担赔偿责任，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十八条 旅游主管部门和有关部门的工作人员在管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十九条 本办法由咸宁市旅游局负责解释。
第五十条 本办法自二○一一年五月一日起生效，有效期至二○一六年四月三十日止。
