“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航
最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。
一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。
二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。
三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。
四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
印发河源市污染源在线自动监控设备安装运行维护管理办法的通知
广东省河源市人民政府办公室
印发河源市污染源在线自动监控设备安装运行维护管理办法的通知
河府办〔2010〕73 号
各县区人民政府，市府直属各单位：
经市人民政府同意，现将《河源市污染源在线自动监控设备安装运行维护管理办法》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二○一○年五月十七日
河源市污染源在线自动监控设备
安装运行维护管理办法
第一条 为加强对污染源监管，提高环境管理科学化、信息化水平，全面完成污染减排任务，发挥污染源自动监控在环境保护中的作用，根据《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《建设项目环境保护管理条例》、《污染源自动监控设施运行管理办法》、《广东省污染源排放废水在线监测技术规范》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于河源市行政区域内污染源在线自动监控设备安装、运营维护和管理。
第三条 本办法所称污染源在线自动监控设备(以下简称监控设备)，是指在污染源现场安装的用于监控和监测污染物排放、污染治理设施运行和数据采集传输的仪器、仪表等，是污染防治设施的组成部分。
第四条 市环境保护部门是全市污染源监控设备安装与运行维护管理工作的主管部门，具体负责以下工作：
（一）制定全市监控设备安装计划，并负责监控设备安装与运行工作的组织实施；
（二）核实监控设备的选型、安装、使用是否符合要求；
（三）对全市监控设备的安装、运行和维护等进行监督检查；
（四）负责全市在线监控设备联网监控的管理；
（五）核定自动监控数据，并向上级环境保护行政主管部门联网报送；
（六）对不按照规定安装或者擅自拆除、闲置、关闭及不正常使用监控设备的排污单位依法予以处罚。
第五条 符合下列条件的排污单位应当安装监控设备：
（一）列入国控、省控重点污染源的排污单位；
（二）城市（镇）污水处理厂和工业园区内配套建设的集中式污水治理设施；
（三）新建、改建、扩建和技术改造项目应当根据经批准的环境影响评价文件的要求，建设、安装自动监控设备及其配套设施；
（四）其他影响公共利益，按照环境保护法律法规的规定，须重点监管的污染源。实施自动监测监控的重点是污染源废气排放的流量及二氧化硫浓度、废水排放的流量及化学需氧量浓度。同时，根据国家要求和环境管理的需要，逐步扩展实施对其他污染因子的监控。监控设备的具体安装计划，由市环境保护主管部门根据国家和省有关规定，结合我市实际情况制定下达。
第六条 列入监控设备安装计划的排污单位应当在规定期限内安装监控设备，并向市环境保护主管部门提交验收申请。
第七条 新建、扩建、改建和技术改造有污染的项目应当根据经环境保护行政主管部门批准的环境影响评价文件的要求安装监控设备，并作为环境保护污染防治设施的组成部分，与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，并向市环境保护主管部门提交验收申请。
第八条 排污单位的监控设备应当与市环境保护主管部门污染源在线监控平台联网。
第九条 排污单位安装的监控设备应当符合下列要求：
（一）相关仪器应当选用符合国家相关标准的合格产品；
（二）数据的采集和传输应符合国家、省、市有关污染源在线自动监控系统数据传输和接口标准的技术规范；
（三）应安装在符合环境保护规范要求的排污口。
第十条 现场子系统的探头及监控仪器安装位置由市环境保护主管部门根据国家、省有关技术规范要求确定，并出据附有平面位置图的确认材料。安装单位在系统安装完成后应将有关软件资料（如操作系统、传输软件、使用维护技术手册等）交付给排污单位。
第十一条 排污单位原已安装监控设备但运行不正常或未实现联网的企业，应对设备进行维护、升级和联网。原有监控设备监测项目不全的，应按要求补充新增项目。监控设备经维护、升级仍不能正常运行(包括监测项目不全)或不能实现联网的，应当更换符合本办法第九条要求的监控设备。
第十二条 市环境保护部门环境监察机构负责对监控设备的选用、安装、使用是否符合要求及对监控设施的监测数据进行核实，并定期对市环境保护信息中心、监控设施维护单位的工作和排污单位监控设备的运行和维护等情况进行监督检查。
第十三条 市环境保护部门监控中心的建设和运行、维护经费由市环境保护部门编报预算，由市财政列入预算安排解决。企业自动监控设备的建设、运行和维护经费由排污单位自筹，市、县财政、环保部门按属地原则根据企业实际情况给予所属企业一定补助。
第十四条 排污单位的监控设备经市环境保护主管部门验收合格后，不得擅自改动。因特殊情况确需要维护、停用、改动、拆除或者更换的，须报经市环境保护主管部门批准。
第十五条 污染物在线监测设备正式使用前，排污单位应委托有资质的环境监测机构按照国家相关技术规范实施比对验收监测。污染物在线监测设备比对验收监测合格并稳定运行后，排污单位应向当地环境保护行政主管部门申请验收。环境保护行政主管部门接到申请后，在材料齐全情况下，应当在10个工作日内组织人员对相关设备进行验收。各级环境监测机构要结合重点污染源监督性监测工作，对已与环保部门联网运行的污染物在线监测设备实施每季度不少于1次的比对监测。内容包括：现场比对试验、质控样试验、对运行数据和日常运行记录进行审核检查等。经验收、比对监测合格后的污染物在线监测设备的监测数据，可作为环境执法、排污收费等环境管理的依据之一。
第十六条 验收资料清单：
（一）建设依据。
1、市环境保护部门下达的建设安装任务文件；
2、省、市环保局有关管理规定；
3、市环保部门批复的排污单位制定的实施方案；
4、安装合同；
5、建设单位的验收申请文件。
（二）资质认证材料。
1、《中华人民共和国制造计量器具许可证》；
2、国家《环保产品认定证书》及《认定检测报告》。
（三）排污单位子系统简介。
1、系统组成框图；
2、各部件名称、功能及单价；
3、应交付的设备、配件及软件清单。
（四）系统安装、试运行及调试情况。
1、安装情况；
2、调试记录。
（五）经市环境保护主管部门确认的排污口规整意见及系统安装点位图。
第十七条 监控设备在完成安装调试并经市环境保护主管部门验收合格后，交市环境保护信息中心统一管理。市环境保护信息中心可将监控设备委托第三方运营企业进行运营维护，并将运营企业信息上报市环境保护主管部门。
第十八条 第三方运营企业应当具备环保部颁发的环境污染治理设施运营资质证书；所有从事污染源自动监控设施的操作和管理人员均需经省环境保护行政主管部门委托的中介机构进行岗位培训，能正确、熟练地掌握有关仪器设施的原理、操作、使用、调试、维修和更换等技能，考核合格后持证上岗。
第十九条 第三方运营企业应当按照国家和省相关法律法规和标准要求，建立健全管理制度，主要包括：人员培训、操作规程、岗位责任、定期比对监测、定期校准维护记录、运行信息公开、设施故障预防和应急措施等制度。常年备有日常运行、维护所需的各种耗材、备用整机或关键部件。
第二十条 第三方运营企业的日常运营包括以下几个方面：
（一）详细做好监控设备日常运行检查和记录台帐，包括日常定期维护、保养、消耗品更换、易损件更换、停电等检查及详细记录；
（二）对监控设备进行定期校核工作及记录如零点、跨度的检查和校正；
（三）监控设备因故障不能正常采集、传输数据时，应及时检修并向市环境保护主管部门报告，必要时应采取人工监测方法报送数据；
（四）监控设备的维修、更换，必须在48小时内恢复自动监控设施正常运行，设施不能正常运行期间，要采取人工采样监测的方式报送数据，数据报送每天不少于4次，间隔不得超过6小时。
第二十一条 对第三方运营企业的日常运营的考核管理包括以下几个方面：
运行商是自动监测设施稳定运行的责任人，应当与市环境保护信息中心签定运营维护合同，对现场设施完好、数据准确与完整负责；应当建立健全的人员培训、操作规程、岗位责任、定期校准维护记录、设施故障预防和应急措施等制度；应当保障现场巡查频次不得少于1次/周/每点位，并在现场保留详细的运行维护记录资料。比对监测由市环境保护主管部门统一组织进行。设施因故无法正常运行或无法正常传输数据的，运行商应当在24小时内向市环境保护主管部门环境监察机构和市环境保护信息中心报告并提交说明，在24小时内响应、48小时内恢复。设备不能按时修复的，需书面报告市环境保护主管部门，并说明原因。恢复之前委托有资质的单位市环境监测机构采取人工采样监测的方式向市环境保护信息中心报送数据并在现场留存。无正当理由未及时恢复的，每延误1日扣除该点位年度运行费的0.25%，并扣该点位年度运行分（满分10分）0.25分；缺失数据的，每缺1天扣除0.25%，并扣运行分0.25分。凡属国控污染源，运行商未在24小时内提交书面说明的，1次扣除该点位年度运行费的0.5%；延误修复的每日扣除0.5%，并扣该点位年度运行分0.5分；缺失数据的，每缺1天扣除0.5%，并扣运行分0.5分。点位年度运行分扣完后，运行商失去该点位下一年度运行资格。运行分扣除总数超过该运行商所运行点位年度总分值50%的，运行商不再具有在河源运营自动监测设施的资格。
第二十二条 排污企业应当建设和保证监控设备正常运行的环境条件（如站房、供水、供电、防雷等），以保障监控设备正常运行。
（一）监测专用房面积必须大于5m2，房间内环境应清洁、干燥、空气相对湿度≤85%，并安装空调（保证仪器工作的环境温度为0～40℃），废水连续排放监测系统安装位置应避开腐蚀性气体、较强电磁干扰的电器设备和振动，连续排放监测系统装置内具有加热源的，安装必须避开易燃物，严禁烟火和不通风的封闭场所；
（二）连续排放监测系统使用的电源为照明用电和电压稳定的工业用电，并安全接地；
（三）用于数据传输的通信设施必须专线设立，严禁任何无关监控的设备接入网络，保证数据传输畅通；
（四）企业用于在线监控系统的计算机必须专机专用，严禁作为一般的办公电脑使用，严禁上网、玩游戏等无关监控的事项。
第二十三条 排污企业不得以任何理由干扰运行单位的正常工作或污染源自动监控设施的正常运行。
第二十四条 对未按规定期限完成监控设备安装任务的排污单位，由市环境保护主管部门责令限期改正，并依法处罚。
第二十五条 新建、扩建、改建和技术改造项目未按照环境保护行政主管部门批准的环境影响评价文件的要求安装监控设备及配套设施，或者监控设备未经验收或者验收不合格，主体工程即投入生产或者使用的，由审批该建设项目的环境保护行政主管部门依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条规定，责令停止主体工程生产或者使用，并可处10万元以下的罚款。
第二十六条 排污单位、第三方运营企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市环境保护主管部门按以下规定处理：
（一）未按照规定安装水污染物排放自动监测设备或者未按照规定与环境保护主管部门的监控设备联网，并保证监测设备正常运行的；
（二）不正常使用大气污染物排放监控设备，或者未经环境保护主管部门批准，擅自拆除、闲置、破坏大气污染物排放监控设备的。
有本条第(一)项行为的，依据《中华人民共和国水污染防治法》第七十二条规定，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上10万元以下的罚款；有本条第(二)项行为的，依据《中华人民共和国大气污染防治法》第四十六条的规定，责令停止违法行为，限期改正，给予警告或者处5万元以下罚款。
第二十七条 本办法自2010年6月1日施行。
