对外经济贸易部关于举办股份有限公司形式中外合资企业有关问题的通知

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山西省吕梁市人民政府办公厅


吕梁市人民政府办公厅关于印发《吕梁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法》(试行)的通知

吕政办发〔2009〕134号


各县(市、区)人民政府，市直各委、办、局，各企事业单位：

现将《吕梁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法》(试行)印发给你们，请认真贯彻执行。



二〇〇九年十一月二十七日

吕梁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法(试行)

第一条 为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)和省人民政府办公厅《转发省国土资源厅<关于工业用地国有土地使用权招标拍卖挂牌出让实施办法>(试行)的通知》(晋政办发[2008]42号)精神，深化土地使用制度改革，充分发挥市场配置资源的基础性作用，根据土地管理有关法律法规及政策规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 市、县(市、区)国土资源管理部门依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第39号令)、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号，以下简称《土地使用权规范》)和本办法规定，负责本行政区域内工业用地招标拍卖挂牌出让工作的组织实施，并接受上级国土资源管理部门监督检查。

第三条 工业用地招标拍卖挂牌的范围是：农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使 用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人。

第四条 工业用地招标拍卖挂牌出让要坚持公开、公平、公正 的原则，并符合以下要求：

(一)出让工业用地符合土地利用总体规划、土地利用年度计 划和城市规划；

(二)工业项目符合国家产业政策；

(三)工业项目用地符合国土资源部工业用地规模控制标准；

(四)工业用地招标拍卖挂牌出让的土地来源、年度出让计划、 出让公告成交结果等信息必须在土地市场动态监测与监管系统、山西省国土资源厅门户网站(WWW．SHANXILR．GOV．CN)、当地国土资源部门门户网站和土地有形市场发布，也可以同时通过报刊、广播电视等新闻媒体公开公告，接受社会监督。

(五)工业用地招标、拍卖、挂牌出让合同必须在土地市场动态 监测与监管系统备案生成。并对交地时间、开竣工时间、土地利用情况进行实时监管。

第五条 建立工业用地预申请制度。拟用地单位应向市、县 (市、区)国土资源管理部门提出用地预申请。

第六条 市、县(市、区)国土资源部门会同投资、规划、环保等行政主管部门，根据当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体 规划、城市规划、国家产业政策、土地利用年度计划、土地储备规划 和年度供地指标、建设项目用地定额标准等要求，以及工业用地预申请项目用地情况和市场供求状况等，编制工业用地农用地转用和征收征用计划，经有批准权限的人民政府批准后，及时向社会公布。要支持中小企业发展，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用，特别是建设多层标准厂房。

第七条 市、县(市、区)国土资源部门会同投资、规划、环保等行政主管部门，依据批准的工业用地年度征用征收计划，分期分批编制具体地块的出让方案，报同级市、县(市、区)人民政府批准后组织实施。出让方案的内容按照国土资源部《土地使用权规范》编制。

第八条 工业用地招标拍卖挂牌出让公告应明确并公开告知项目准入条件，公告的具体内容按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标)的通知》(国土资发(2008]24号)规定公布。

第九条 在工业用地出让中，应依据供地政策、土地用途、规划限制等具体因素，选择适宜的出让方式。对具有综合目标或特定社会、公益建设条件，土地用途受严格限制、仅有少数单位或个人可能有受让意向的工业用地，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。也可以设定专项条件，采取挂牌、拍卖方式，按照价高者得的原则确定受让入。采用上述方式出让工业用地的，必须严格审核把关；供地后必须加强监管，改变用地条件的，要收回土地，追究责任。

第十条 工业用地招标拍卖挂牌出让底价，由市、县(市、区)．国土资源管理部门，根据具备土地评估资格的机构按照(《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001))及省规定的技术规程所评估的结果、产业政策、土地市场情况和最低价标准等，集体决策，综合确定，报市、县(市)人民政府批准。

第十一条 根据国土资源部《关于调整工业用地出让最低价 标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)规定，以下工业项目 用地在省报国土资源部备案的前提下，执行有关调整标准。

(一)对山西省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目， 在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《最低价标准》)的70％执行。优先发展产业是指各省(区、市)依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标)的通知》(国土资发[2008]24号)所规定标准40％以上、投资强度增加10％以上。

(二)以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由山西省在《国民经济行业分类》(GB／T4754—2002)第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定后实施。

(三)对确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，．在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《最低价标准》的15％执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《最低价标准》的50％执行。国有未利用地包括《土地利用现状分类》(GB/T21010一2007)中未列入耕地后备资源的盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。

工业项目按照本条规定拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

第十二条 分期建设的工业项目，市、县国土资源行政主管部门可以通过竞单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人(中标人)，一次签订国有土地使用权出让合同，支付土地出让价款，再按照土地使用标准分期供地。自出让合同签订之日起两年内，办理完供地手续。分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。

第十三条 出让人向中标人发出《中标通知书》或与竞得人签订《成交确认书》。成交结果必须在十个工作日内在土地市场动态监测与监管系统、当地土地有形市场公布十日。

竞得人或中标人在签订《成交确认书》或收到《中标通知书》后，应在1年内办理工业项目立项、环评等审批手续，逾期不再保留所竞得或中标的土地使用权。

第十四条 中标人或竞得人在办理工业项目立项、环评等审批手续后，与土地所在地县级以上国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》并取得国土资源部备案号，申请领取《建设用地批准书》。

第十五条 中标人或竞得人按照国有土地使用权出让合同约定缴纳全部土地出让价款后，依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。对未按照合同约定金额和期限足额缴纳土地出让收入的，国土资源管理部门不予核发国有建设用地使用权证书。

第十六条 加强合同履约管理，明确约定工业用地出让各方的权利义务。

工业用地出让合同中要明确约定土地的交付时间、建设项目的开竣工时间。出让方应按照合同约定及时提供土地，督促用地者按期开工建设。受让人因非主观原因未按期开工、竣工的，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意，项目开竣工延期不得超过一年。

工业用地出让期限内，受让人在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的，经核准，不再增收土地价款；需要改变土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，与出让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，由受让人按照批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴出让金。出让合同或法律、法规、行政规定等明确改变土地用途应收回土地的，应当收回土地使用权，以招标拍卖挂牌方式重新出让。

第十七条 国土资源管理部门和财政部门督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保应缴纳的土地出让收入及时缴入地方国库，并严格执行“收支两条线”。任何地区、部门和单位都不得减免土地出让收入，或者以土地换项目、先征后返等方式变相减免土地出让收入。

第十八条 国土资源管理部门要对工业项目用地使用情况进行检查，并对不按照合同约定使用土地的依照有关规定作出处理。对因用地者自身原因造成土地闲置的，要按签订的土地出让合同的约定及《闲置土地处置办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定办理。

第十九条 转让工业用地国有土地使用权，不得改变国有土地使用权出让合同中约定的工业用地土地使用综合条件。如确需改变，在符合规划的条件下申请国土资源部门审查后报有批准权的人民政府批准。

第二十条 在工业用地招标拍卖挂牌出让中，国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。中标人或竞得人弄虚作假，采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的，中标或竞得无效；造成损失的应当依法承担赔偿责任。

第二十一条 本办法未尽事宜按照有关规定办理。

第二十二条 本办法自发布之日起执行。


国家计委 建设部


国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
1996年2月9日，国家计委、建设部

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自1996年3月1日起执行。