粮食部门两条线运行财政、财务管理暂行办法

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完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主（代表）大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题：
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛，大多数物业都签订有业主公约，并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件），但业主公约在实践中存在着很多问题，主要表现在：
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例（草案）》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位，表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中，如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定，但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因，是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利，是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现，应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神，也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订，造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一，内容不规范。建设部颁布示范文本后，各地结合实际情况作了调整，在名称和内容上差异较大，重庆和深圳等地使用《业主公约》，规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任；北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》，业主以《业主承诺书》确认，将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内；天津使用《产权人和使用人公约》；上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外，有的小区业主公约条款太粗，可操作性差；有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款；有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中，一般都是在入住时由物业管理公司组织签订，往往作为业主领取钥匙的先决条件，业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益，不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统，配套性、协调性差，如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例（草案）》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本，侵害了业主权益。
8、司法实践中，部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认，使业主公约失去了应有的法律约束力，在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度：
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约，它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于：（1）业主公约的基础在于契约主体的物权（建筑物区分所有权），与以交换为目的的债权合同有本质区别；（2）业主公约的约束力不局限于契约各方（指在业主公约上签字的当事人）；（3）业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容，且非经特别程序不得修改、补充与变更；（4）业主公约生效后，对未签字的业主同样具有约束力，且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意（或确认）当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则：（1）业主物权至上原则，《宪法》第十三条规定，“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权，又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式，是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物（或一个物业管理区域）时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称，即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。（2）业主自决自律原则，业主公约应是全体业主意思自治的反映，因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱，由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。（3）权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的，离开了权利本位思想，民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。（4）维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则，以维护公共利益和公共秩序，倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容：（1）物业基本情况、共用设备设施和场所状况，（2）业主的权利与义务，（3）业主大会的产生、召集程序，（4）业主委员会的产生方式，（5）物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交，（6）业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式，（7）业主在物业管理区域内应遵守的行为准则，（8）违反业主公约的责任，（9）其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律法规的强制性和禁止性规定，不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定，物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止：（1）业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺，且必须使用示范文本。（2）首次业主大会应对《业主公约》进行审议，以决议形式予以确认；该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。（3）业主公约的修改、补充和变更的特别程序：业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使，由出席会议的2/3业主投票权同意有效；经物业管理区域内入住业主的10%发起，可以召开临时业主大会修改、补充和变更，但需拥有50%投票权的业主参加，并经2/3以上投票权同意才有效。（4）业主公约的废止：必须以物业毁灭为法定事实条件，并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议，该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。（5）以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件：业主公约在物业入住率达到30%后，经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效，无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定，可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会，予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度：业主公约生效后15日内，或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内，应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任：（1）业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的，应当承担相应的民事责任。（2）业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。（3）对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。（4）根据《民法通则》第一百三十四条，承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷，应协商解决；协商不成的，可提请县级以上房地产行政主管部门调解；调解不成的，可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例（草案）》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，关系到千家万户，其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
作者电话：0755-26799305
E-mail: sammy713@vip.sina.com

湖北省襄阳市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《襄阳市电子政务数据资源管理办法（试行）》的通知

襄阳政办发[2012]48号


各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：
　　《襄阳市电子政务数据资源管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。



二〇一二年四月十六日




襄阳市电子政务数据资源管理办法（试行）



第一章　总　　则


　　第一条　为加强和规范电子政务数据资源管理，推动电子政务数据资源优化配置和有效利用，促进电子政务数据资源的共享交换，强化社会管理和公共服务，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称电子政务数据资源，是指行政机关和公共企事业单位依法履行职责和提供公共服务过程中，制作或者获取的与经济、社会管理和公共服务相关的，以电子文件形式记录、保存的电子数据。
　　第三条　本办法适用于全市行政机关和公共企事业单位的电子政务数据资源的采集、存储、整理、交换和共享等活动。
　　第四条　电子政务数据资源按共享方式分为三种类型：无条件共享类、有条件共享类、特殊共享类。
　　可以不受限制提供给所需行政机关和公共企事业单位共享的电子政务数据资源为无条件共享类电子政务数据资源；按照一定前提条件，提供给所需行政机关和公共企事业单位共享的电子政务数据资源为有条件共享类电子政务数据资源；有法律、法规或规章明确规定、不能直接提供给其他行政机关和公共企事业单位共享的电子政务数据资源，属于特殊共享类，可以提供给特定对象。
　　第五条　建立全市统一的市政府数据中心，作为全市电子政务数据资源的枢纽和集散地，承载全市所有政务数据的存储备份、目录服务、数据交换、应用共享和开发利用等。全市所有政务数据的交换共享均应依托市政府数据中心进行。行政机关和公共企事业单位原则上不单独建设数据中心，确需单独建设的，应报市政府批准。
　　第六条　市政府办公室是全市电子政务数据资源的主管机构。市政务信息管理中心负责组织建设并管理维护襄阳市政府数据中心，负责建立全市电子政务数据资源共享目录和共享交换体系，制定数据共享和交换的相关制度和办法，对电子政务数据资源共享工作进行指导、协调、检查、督办和考评。
　　第七条　行政机关和公共企事业单位应在各自职责范围内做好电子政务数据的采集、整理、维护和更新工作，并按照规定提供和合法使用所获取的共享信息。


第二章　电子政务数据的提供


　　第八条　行政机关和公共企事业单位是电子政务数据采集的责任主体，应当根据本单位的职能，收集、整理、发布、维护、更新电子政务数据，并确保数据真实、可靠、完整。
　　第九条　行政机关和公共企事业单位按照《湖北省电子政务信息资源交换体系总体设计规范》的要求，制定本单位电子政务数据资源共享目录，标明可供共享数据的名称、格式、提供方式、共享条件、更新时限、使用范围等属性。
　　用于共享的数据属性（如数据结构、数据格式、数据字段等）发生变化时，行政机关和公共企事业单位应及时报市政务信息管理中心，市政务信息管理中心根据实际情况，对电子政务数据资源共享目录进行调整。
　　第十条　凡是列入电子政务数据资源共享目录的数据，行政机关和公共企事业单位必须以电子化形式，按照统一规定和标准，无条件向市政府数据中心提供数据访问接口，组织数据进入数据中心。
　　行政机关和公共企事业单位根据实际情况也可将电子政务数据资源托管在市政府数据中心。
　　第十一条　行政机关和公共企事业单位负责对本单位入库数据实时更新，动态管理。
　　第十二条　当发现与其他行政机关和公共企事业单位提供的数据不一致，或与目录不一致时，行政机关和公共企事业单位有义务及时主动报告市政务信息管理中心，由市政务信息管理中心会同相关单位核实更正补充。



第三章　电子政务数据的共享


　　第十三条　无条件共享类电子政务数据，由需求数据的行政机关和公共企事业单位通过市政府数据中心自行获取。
　　第十四条　有条件共享类电子政务数据资源的获取，由需求数据的行政机关和公共企事业单位向市政务信息管理中心提出申请，市政务信息管理中心根据提供该数据的行政机关和公共企事业单位事前设定的条件，对需求的数据进行审查，符合条件的，市政务信息管理中心直接批准，并通知提供该数据的行政机关和公共企事业单位；不符合条件的，由市政务信息管理中心与提供该数据的行政机关和公共企事业单位会商，如不同意共享，应由提供数据的行政机关和公共企事业单位书面说明理由。需求数据的行政机关和公共企事业单位如坚持获取，可报请市政府批准。
　　第十五条　特殊共享类电子政务数据资源的获取，由市政府批准，通过市政府数据中心提供给特定对象。
　　第十六条　行政机关和公共企事业单位所获取的共享数据，只能用于本机关履行职责需要，不得用于任何其它目的。
　　第十七条　行政机关和公共企事业单位未经提供数据的行政机关和公共企事业单位同意，不得擅自向社会发布和公开所获取的共享数据。
　　第十八条　市政务信息管理中心应当及时检查和统计数据共享和使用情况，并按期通报各行政机关和公共企事业单位。
　　第十九条　行政机关和公共企事业单位在使用获取的共享数据时，认为该数据有错误或不完整，应当及时书面报告市政务信息管理中心。市政务信息管理中心督促提供数据的行政机关和公共企事业单位及时处理，处理结果书面反馈使用数据的行政机关和公共企事业单位。



第四章　电子政务数据的管理


　　第二十条行　政机关和公共企事业单位应当加强电子政务数据资源日常维护，及时更新数据，保障系统正常运行，确保数据有效共享。
　　第二十一条　行政机关和公共企事业单位应当加强电子政务数据资源安全管理，制定安全管理规章制度，做好安全防范工作。
　　第二十二条　市政府数据中心建立身份认证机制、存取访问控制机制和数据审计跟踪机制，对数据进行授权管理，建立安全等级保护措施，确保数据安全、可靠、完整。
　　第二十三条　基础性、公益性的数据资源库和跨部门重大电子政务应用系统的主要数据资源库，应当在市政府数据中心备份。
　　第二十四条　需求数据的行政机关和公共企事业单位在获取相应数据前，应与市政务信息管理中心签署合理使用和保护数据的协议，按约定方式共享并保护、利用数据。
　　第二十五条　市政府数据中心运行维护经费纳入市财政预算;行政机关和公共企事业单位数据共享的维护经费纳入本单位经费列支范围，重要数据提供单位的共享维护经费报请市财政统筹解决。



第五章　监督检查


　　第二十六条　行政机关和公共企事业单位根据本办法要求，制定电子政务数据资源采集、报送、使用的工作程序和管理制度，指定专人负责电子政务数据资源的管理工作。
　　第二十七条　市政务信息管理中心应当定期开展电子政务数据资源共享工作检查，对各行政机关和公共企事业单位提供数据的数量、更新时效和使用情况进行评测，并公布评测结果和改进意见。
　　第二十八条　电子政务数据资源共享交换工作，纳入市政府目标考核范围，逐步实行全过程监督。
　　第二十九条　行政机关和公共企事业单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由市政府责令其限期改正；逾期不改正的，根据实际情况，给予书面通报批评；造成不良后果的，依照有关规定追究责任。
　　（一）拒绝提供电子政务数据资源的，或不完整提供的；
　　（二）不按时、或不按规范提供电子政务数据资源的；
　　（三）违规使用、泄漏共享数据或擅自扩大使用范围的；
　　（四）数据有错误，拒不改正的;
　　（五）其它违反本办法规定的行为。
　　第三十条行　政机关和公共企事业单位违规使用涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的共享数据或造成国家秘密、商业秘密或个人隐私泄漏的，按国家保密有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第六章　附　　则


　　第三十一条　本办法自2012年5月1日起实施。
　　第三十二条　本办法由市政务信息管理中心负责解释。